For et par måneder siden døde min ældre nabo. Han og hans afdøde kone var de oprindelige ejere af deres hus, der blev bygget omkring 1960.

En dag, da jeg kørte forbi huset, bemærkede jeg en af mine tidligere universitetsstuderende i ejendomsret, Todd, der stod sammen med en ven foran huset.

Han forklarede, at de ventede på, at en af arvingerne skulle komme forbi for at vise det til dem som en mulig investeringsejendom eller køb af en personlig bolig. Selv om jeg havde talt med naboen over vores bagvedliggende hegn, spurgte jeg, om jeg måtte komme med, da jeg aldrig havde været inde i huset, om jeg måtte følge med. De indvilligede.

Da en af arvingerne ankom, efter at jeg var blevet præsenteret som en “nysgerrig nabo”, sagde hun, at jeg kunne ledsage de potentielle købere. Da vi inspicerede huset, holdt jeg min mund lukket, for jeg var jo trods alt en gæst. Men det var tydeligt, at huset var blevet forsømt i de seneste år, bortset fra et nyt tag, der blev installeret for omkring et år siden.

Og selv om huset har brug for masser af reparationsarbejde, håbede jeg, at en eller begge af de potentielle købere ville købe denne “skifterettens ejendom”, enten for at deres familie kunne bo i den eller som investeringsejendom.

Når vores meget venlige “rundvisningsguide” arving gik, spurgte de potentielle købere mig, hvad jeg syntes om huset. Da det støder op til min bolig, og jeg ville elske at have en af deres familier som mine nye naboer, forsøgte jeg at være opmuntrende. Men jeg påpegede høfligt de potentielle problemer ved at købe en ejendom med skifteretten, især fordi der er flere søskendearvinger involveret.

Så vidt jeg ved, har ingen af de potentielle købere købt huset, og det er stadig til salg.

Hvad er en ejendom med skifteretten? Eksemplet ovenfor er en klassisk illustration af en ejendom i skifteretten. Når en ejendomsejer dør, overgår hans ejendom enten i henhold til betingelserne i hans levende trust eller personlige testamente til hans arvinger eller eventuelt til en udpeget velgørenhedsorganisation. Når der anvendes en levende trust, undgås omkostninger og forsinkelser i forbindelse med skifteretten.

Hvis ejeren af ejendommen dør uden testamente, vil hans ejendom blive fordelt af den lokale skifteretsdomstol i henhold til statens lov om intestat arvefølge til hans nærmeste levende slægtninge. Når der ikke findes nogen levende slægtninge, “tilfalder” ejendommen staten, og den sælges kontant, ofte til en billig “nødpris”.

Hvor en afdød ejers aktiver kan fordeles til arvingerne, skal den afdødes gæld imidlertid først betales, så aktiverne kan fordeles uden kreditorkrav. Hvis der ikke er nok kontanter eller likvide aktiver til rådighed til at betale disse regninger, kan boet blive nødt til at sælge ejendomsaktiver for at betale kreditorerne.

Sommetider kan disse ejendomme i skifteretten være utrolige gode tilbud. Men hvis arvingerne er grådige og insisterer på at få top dollar, kan probate ejendomme være voldsomt overvurderet og tage evigheder at sælge.

Hvornår probate ejendomme kan være rentable køb. Hver enkelt probate ejendomssituation er forskellig. Normalt rådgiver en skifteretsadvokat boets arvinger. Mange arvinger vil ikke have den afdødes ejendom (som i eksemplet ovenfor). De vil bare have kontanterne. Det er i disse tilfælde, at ejendomme i skifteretten kan blive rentable tilbud for køberne.

Ejendomme i skifteretten er ofte “fixer-uppers”. Ældre boligejere ønsker normalt ikke at bruge mange penge på at vedligeholde deres hjem, medmindre det er absolut nødvendigt (f.eks. installation af et nyt tag). De to primære grunde er (1) de ønsker ikke ulejligheden og (2) de ønsker ikke at bruge pengene, da de sandsynligvis ikke vil leve længe nok til at nyde godt af forbedringerne.

Hvordan man finder og køber ejendomme med skifteretten. Hvis den afdøde havde en levende tillid, er det normalt ikke nødvendigt med skifterettens procedurer. Det skyldes, at aktiverne i den levende trust kan fordeles i overensstemmelse med betingelserne i den levende trust af den efterfølgende administrator uden skifterettens godkendelse. Tids- og omkostningsbesparelserne er betydelige. Her er fire forslag til køb af rentable probate ejendomme

Lokalisering af disse “private probate” living trust-ejendomme, der bliver tilgængelige til salg, er ikke let. En metode er imidlertid at klippe dødsannoncerne i den lokale avis, tjekke amtets ejendomsregistre for at finde ud af, om den afdøde ejede fast ejendom, der interesserer dig, og derefter kontakte de efterladte flere uger efter begravelsen for at høre, om de måske ønsker at sælge.

Men vær venligst yderst høflig over for de efterladte. Vær ikke grov som den ejendomsmægler, der ringede til min mor dagen efter min fars begravelse for at høre, om hun ønskede at sælge deres ejerlejlighed.

En anden måde at opspore ejendomme i skifteretten på er at læse de juridiske meddelelser “Notice to Creditors” eller “Notice of Petition to Administer Estate”, der offentliggøres i de lokale aviser. Disse kedelige bekendtgørelser kan være guldminer for ejendomme i skifteretten.

De indikerer, at boet er klar til at fordele afdødes aktiver til arvingerne. Eller måske vil disse aktiver blive solgt. Kontakt advokaten eller boets eksekutor for at få at vide, om der vil være fast ejendom til salg.

Hvis du får at vide, at fast ejendom uden for området vil blive solgt, kan den pågældende ejendom være et utroligt godt tilbud. Årsagen er, at den sandsynligvis ikke vil få meget omtale, medmindre den er sat til salg hos en ejendomsmægler i nærheden af ejendommen. Dit købstilbud er måske det eneste, der modtages.

Hold omhyggelige optegnelser over dine søgninger efter ejendomme i skifteretten. Skiftesager tager ofte mange måneder, nogle gange år. For eksempel tog det 18 år at probere Marilyn Monroes bo og kostede hendes bo over 900.000 dollars i sagsomkostninger. Der var kun ca. 100.000 USD tilbage til uddeling til arvingerne, efter at advokaterne og andre sagsøgere var blevet betalt.

Vær altid yderst høflig over for de arvinger og advokater, du kontakter vedrørende mulige ejendomskøb. Men vær høfligt vedholdende med at udtrykke din interesse, enten som en bolig eller et investeringskøb.

Hvorom alting er, skal du dog være på vagt over for andre potentielle ejendomshandler i forbindelse med skifteretten. For mange år siden afgav jeg f.eks. et købstilbud på en ejendom med skifterettens bolig. Mit tilbud skulle indsendes gennem boets advokat. Selv om boets eksekutor var villig til at acceptere mit tilbud, tilbød boets advokat 1.000 dollars mere, så eksekutor gik med til at sælge til advokaten i stedet. Det er unødvendigt at sige, at jeg ikke var tilfreds. Men retfærdigheden sejrede. Inden den 81-årige bobehandler afsluttede sit køb af huset, døde han af et hjerteanfald.

Probate ejendomme sælges normalt “som de er”. Det betyder, at boet ikke giver nogen garantier eller erklæringer og ikke vil betale for eventuelle reparationer. I de fleste stater behøver boets eksekutor eller administrator ikke at oplyse om mangler ved ejendomme i skifteretten, selv om de er kendt. Caveat emptor — køber skal være på vagt ved køb af ejendomme i skifteretten.

Staterne kan yde realkreditfinansiering til ejendomskøbere. Bofinansierede salg er ofte til fordel for køber og sælger, især hvis der er mange arvinger.

For eksempel, da min mors enke mor døde for mange år siden, var det svært for køberen at finde en realkreditudbyder, der var villig til at finansiere det probate salg af hendes store gamle hus. Heldigvis indvilligede boets eksekutor i at tilbageføre et realkreditlån for køberen, hvor de månedlige afdrag skulle fordeles af en lokal bank til min mor og hendes seks søskende. Som lille dreng lærte jeg hurtigt at genkende kuverten, når posten kom med min mors månedlige check fra banken i Kalispell, Mont. Hun var altid i særligt godt humør dengang.

Summarum. Køb af ejendomme i skifteretten kan være gode tilbud. Men det kræver en ekstra indsats, fordi salg i skifteretten ikke er som almindelige ejendomshandler. Succesfulde købere skal være fleksible og villige til at tolerere de usædvanlige procedurer for probate salg, der ofte involverer grådige arvinger.

Mere detaljer findes i min særlige rapport “How to Profit from Probate and Bankruptcy Properties”, der kan fås for $4 fra Robert Bruss, 251 Park Rd., Burlingame, CA 94010 eller med kreditkort på (800) 736-1736 eller www.bobbruss.com.

Denne historie blev bragt på side T22 i The Standard-Times den 9. november 2002.

Denne historie blev bragt på side T22 i The Standard-Times den 9. november 2002.

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *