Hace unos meses, mi anciano vecino murió. Él y su difunta esposa eran los propietarios originales de su casa, construida alrededor de 1960.

Un día, mientras pasaba por delante de la casa, me di cuenta de que uno de mis antiguos estudiantes de derecho inmobiliario de la universidad, Todd, estaba de pie con un amigo delante de la casa.

Me explicó que estaban esperando a que uno de los herederos se pasara por allí para mostrársela como posible inversión o compra de residencia personal. Aunque había hablado con el vecino por encima de nuestra valla trasera, como nunca había entrado en la casa, les pregunté si podía acompañarles. Aceptaron.

Cuando llegó una de las herederas, tras presentarme como «vecina curiosa», dijo que podía acompañar a los posibles compradores. Mientras inspeccionábamos la casa, mantuve la boca cerrada porque, después de todo, era un invitado. Pero era obvio que la casa había sido descuidada en los últimos años, excepto por un nuevo tejado instalado hace un año.

Aunque la casa necesita muchos arreglos, esperaba que uno de los posibles compradores, o los dos, compraran esta «propiedad testamentaria» para vivir con su familia o como inversión.

Después de que nuestra amable heredera «guía turística» se fuera, los posibles compradores me preguntaron qué pensaba de la casa. Dado que colinda con mi residencia, y que me encantaría tener a cualquiera de sus familias como nuevos vecinos, traté de ser alentador. Pero señalé amablemente los posibles problemas de comprar una propiedad testamentaria, sobre todo porque hay varios hermanos herederos implicados.

Por lo que sé, ninguno de los dos compradores potenciales compró la casa, y sigue en venta.

¿Qué es una propiedad testamentaria? El ejemplo anterior es una ilustración clásica de una propiedad testamentaria. Cuando el propietario de un inmueble fallece, su propiedad pasa, según los términos de su fideicomiso en vida o su testamento personal, a sus herederos, o posiblemente a una organización benéfica designada. Cuando se utiliza un fideicomiso en vida, se evitan los costos y las demoras de la sucesión.

Si el dueño de la propiedad muere sin un testamento, entonces su patrimonio será distribuido por el tribunal testamentario local de acuerdo con la ley estatal de sucesión intestada a sus parientes vivos más cercanos. Cuando no se encuentra ningún pariente vivo, la propiedad pasa al estado y se vende por dinero en efectivo, a menudo a un precio de ganga.

Sin embargo, antes de que los activos de un propietario fallecido puedan ser distribuidos a los herederos, las deudas del fallecido deben ser pagadas primero para que los activos puedan ser distribuidos libres de cualquier reclamación de los acreedores. Si no hay suficiente dinero en efectivo o activos líquidos disponibles para pagar estas cuentas, entonces el patrimonio podría tener que vender activos inmobiliarios para pagar a los acreedores.

A veces, estas propiedades testamentarias pueden ser increíbles gangas. Sin embargo, si los herederos son codiciosos e insisten en recibir el máximo de dinero, las propiedades testamentarias pueden estar enormemente sobrevaloradas y tardar una eternidad en venderse.

Cuándo las propiedades testamentarias pueden ser compras rentables. Cada situación de propiedad testamentaria es diferente. Por lo general, un abogado especializado en sucesiones asesora a los herederos. Muchos herederos no quieren la propiedad del difunto (como en el ejemplo anterior). Sólo quieren el dinero en efectivo. Es entonces cuando las propiedades testamentarias pueden convertirse en gangas rentables para los compradores.

Las propiedades testamentarias son a menudo «arregladas». Los propietarios de edad avanzada no suelen querer gastar mucho dinero en el mantenimiento de sus casas a menos que sea absolutamente necesario (como la instalación de un nuevo techo). Las dos razones principales son (1) no quieren las molestias y (2) no quieren gastar el dinero ya que probablemente no vivirán lo suficiente para disfrutar de las mejoras.

Cómo encontrar y comprar propiedades testamentarias. Si el difunto tenía un fideicomiso en vida, los procedimientos judiciales de sucesión por lo general no son necesarios. Eso es porque los activos del fideicomiso en vida puede ser distribuido de acuerdo con los términos del fideicomiso en vida por el fiduciario sucesor sin la aprobación de la corte de sucesión. El ahorro de tiempo y costes es considerable. Aquí hay cuatro sugerencias para comprar propiedades testamentarias rentables

Localizar estas propiedades de fideicomiso testamentario privado que están disponibles para la venta no es fácil. Sin embargo, un método consiste en recortar las esquelas de los periódicos locales, comprobar los registros de propiedad del condado para saber si el fallecido era propietario de algún inmueble que le interese y, a continuación, ponerse en contacto con los supervivientes varias semanas después del funeral para saber si quieren vender.

Pero, por favor, sea extremadamente cortés con los familiares supervivientes. No sea grosero como el agente inmobiliario que telefoneó a mi madre al día siguiente del funeral de mi padre para saber si quería vender su condominio.

Otra forma de localizar propiedades testamentarias es leer los avisos legales «Notice to Creditors» o «Notice of Petition to Administer Estate» publicados en los periódicos locales. Estos avisos aburridos pueden ser minas de oro de la propiedad testamentaria.

Indican que el patrimonio está listo para distribuir los bienes del difunto a los herederos. O tal vez esos bienes sean vendidos. Póngase en contacto con el abogado o el albacea de la herencia para saber si algún bien inmueble estará a la venta.

Si se entera de que se venderán bienes inmuebles fuera del área, esa propiedad podría ser una ganga increíble. La razón es que probablemente no reciba mucha publicidad a menos que esté listada para la venta con un agente inmobiliario cercano a la propiedad. Su oferta de compra podría ser la única que se reciba.

Mantenga un cuidadoso registro de sus búsquedas de propiedades testamentarias. Los procedimientos testamentarios suelen durar muchos meses, a veces años. Por ejemplo, la sucesión de Marilyn Monroe tardó 18 años y le costó más de 900.000 dólares en honorarios legales. Sólo quedaban unos 100.000 dólares para repartir entre los herederos después de pagar a los abogados y otros demandantes.

Sea siempre extremadamente cortés con los herederos y abogados con los que se ponga en contacto en relación con la posible compra de propiedades. Pero sea cortésmente persistente para expresar su interés, ya sea como una residencia o una compra de inversión.

Sin embargo, tenga cuidado con otros potenciales cazadores de gangas de propiedades testamentarias. Por ejemplo, hace muchos años hice una oferta de compra por una residencia de propiedad testamentaria. Mi oferta tuvo que ser presentada a través del abogado de la sucesión. Aunque el albacea de la finca estaba dispuesto a aceptar mi oferta, el abogado de la finca ofreció 1.000 dólares más, por lo que el albacea accedió a vender al abogado en su lugar. No hace falta decir que no estaba contento. Pero la justicia se impuso. Antes de que el abogado de la herencia, de 81 años de edad, completara la compra de la casa, murió de un ataque al corazón.

Las propiedades heredadas suelen venderse «tal cual». Esto significa que la herencia no ofrece garantías ni representaciones y no pagará ninguna reparación. En la mayoría de los estados, el albacea o administrador de la herencia no tiene que revelar los defectos de la propiedad testamentaria, incluso si los conoce. Caveat emptor – el comprador tenga cuidado al comprar una propiedad testamentaria.

Los estados pueden llevar a cabo la financiación hipotecaria para los compradores de propiedades. Las ventas financiadas por el estado a menudo benefician al comprador y al vendedor, especialmente si hay muchos herederos.

Por ejemplo, cuando la viuda de mi madre murió hace muchos años, fue difícil para el comprador encontrar un prestamista hipotecario dispuesto a financiar la venta testamentaria de su gran casa antigua. Afortunadamente, el albacea de la herencia accedió a conceder una hipoteca al comprador, cuyos pagos mensuales serían distribuidos por un banco local a mi madre y sus seis hermanos. De pequeño, pronto aprendí a reconocer el sobre cuando llegaba el correo con el cheque mensual de mi madre del banco de Kalispell, Montana. Entonces siempre estaba de muy buen humor.

Resumen. La compra de propiedades testamentarias puede ser una gran ganga. Pero hay que hacer un esfuerzo adicional porque las ventas testamentarias no son como las transacciones inmobiliarias ordinarias. Los compradores exitosos deben ser flexibles y estar dispuestos a tolerar los inusuales procedimientos de venta testamentaria, que a menudo involucran a herederos codiciosos.

Más detalles se encuentran en mi informe especial «How to Profit from Probate and Bankruptcy Properties» (Cómo sacar provecho de las propiedades testamentarias y en bancarrota), disponible por 4 dólares en Robert Bruss, 251 Park Rd., Burlingame, CA 94010 o con tarjeta de crédito en el (800) 736-1736 o www.bobbruss.com.

Esta historia apareció en la página T22 de The Standard-Times el 9 de noviembre de 2002.

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