Muutama kuukausi sitten iäkäs naapurini kuoli. Hän ja hänen edesmennyt vaimonsa olivat noin vuonna 1960 rakennetun kotinsa alkuperäiset omistajat.

Ensimmäisenä päivänä, kun ajoin talon ohi, huomasin yhden entisistä kiinteistöjuridiikan yliopisto-opiskelijoistani, Toddin, seisovan ystävänsä kanssa talon edessä.

Hän selitti, että he odottivat jonkun perillisistä tulevan käymään näyttääkseen taloa heille mahdollisena sijoitusomaisuutena tai omakotitalon ostona. Vaikka olin jutellut naapurin kanssa taka-aitamme yli, koska en ollut koskaan käynyt talossa sisällä, kysyin, voisinko tulla mukaan. He suostuivat.

Kun yksi perillisistä saapui paikalle, sen jälkeen kun minut oli esitelty ”uteliaana naapurina”, hän sanoi, että voisin seurata mahdollisia ostajia. Kun tarkastimme taloa, pidin suuni kiinni, koska olin loppujen lopuksi vieras. Oli kuitenkin selvää, että taloa oli laiminlyöty viime vuosina, lukuun ottamatta uutta kattoa, joka asennettiin noin vuosi sitten.

Vaikka talo kaipaa paljon korjaustöitä, toivoin, että jompikumpi tai kumpikin ostajaehdokkaista ostaisi tämän ”testamenttikiinteistön” joko perheelleen asunnoksi tai sijoitusomaisuudeksi.

Kun hyvin ystävällinen ”matkaoppaamme” perijä lähti pois paikalta, potentiaaliset ostajaehdokkaat kysyivät minulta, mitä mieltä olin talosta. Koska se rajoittuu asuinpaikkaani ja haluaisin mielelläni jommankumman heidän perheistään uusiksi naapureikseni, yritin olla rohkaiseva. Huomautin kuitenkin kohteliaasti mahdollisista ongelmista, joita testamenttikiinteistön ostaminen saattaa aiheuttaa, varsinkin kun siihen liittyy useita sisarusperillisiä.

Tietääkseni kumpikaan potentiaalisista ostajista ei ostanut taloa, ja se on edelleen myynnissä.

Mikä on testamenttikiinteistö? Yllä oleva esimerkki on klassinen esimerkki testamenttikiinteistöstä. Kun kiinteistön omistaja kuolee, hänen omaisuutensa siirtyy joko hänen elävän trustinsa tai henkilökohtaisen testamenttinsa ehtojen mukaisesti hänen perillisilleen tai mahdollisesti nimetylle hyväntekeväisyysjärjestölle. Kun käytetään living trustia, vältytään testamenttikustannuksilta ja -viiveiltä.

Jos kiinteistönomistaja kuolee ilman testamenttia, paikallinen testamenttituomioistuin jakaa hänen omaisuutensa osavaltion testamenttilain mukaisesti lähimmille elossa oleville sukulaisilleen. Jos elossa olevia sukulaisia ei löydy, omaisuus ”karkaa” valtiolle, ja se myydään käteisellä, usein edulliseen ”pakkohintaan”.

Mutta ennen kuin kuolleen omistajan omaisuus voidaan jakaa perillisille, vainajan velat on ensin maksettava, jotta omaisuus voidaan jakaa ilman velkojien saatavia. Jos käteisvarat tai likvidit varat eivät riitä näiden laskujen maksamiseen, kuolinpesä saattaa joutua myymään kiinteistöomaisuutta velkojien maksamiseksi.

Joskus nämä testamenttikiinteistöt voivat olla uskomattomia löytöjä. Jos perilliset ovat kuitenkin ahneita ja vaativat saada parhaan mahdollisen hinnan, testamenttikiinteistöt voivat olla valtavasti ylihinnoiteltuja ja niiden myyminen voi kestää ikuisuuden.

Milloin testamenttikiinteistöt voivat olla kannattavia ostoksia. Jokainen testamenttikiinteistötilanne on erilainen. Yleensä testamenttiasiamies neuvoo kuolinpesän perillisiä. Monet perilliset eivät halua vainajan omaisuutta (kuten yllä olevassa esimerkissä). He haluavat vain käteistä. Silloin testamenttikiinteistöistä voi tulla ostajille kannattavia kauppoja.

Testamenttikiinteistöt ovat usein ”korjauskohteita”. Iäkkäät kodinomistajat eivät yleensä halua käyttää paljon rahaa kotinsa ylläpitoon, ellei se ole aivan välttämätöntä (kuten uuden katon asentaminen). Kaksi tärkeintä syytä ovat (1) he eivät halua epämukavuutta ja (2) he eivät halua käyttää rahaa, koska he eivät luultavasti elä tarpeeksi kauan nauttiakseen parannuksista.

How to find and buy probate properties. Jos vainajalla oli elävä trusti, jäämistöoikeudenkäyntiä ei yleensä tarvita. Tämä johtuu siitä, että elävän trustin omaisuus voidaan jakaa elävän trustin ehtojen mukaisesti seuraajan edunvalvojan toimesta ilman testamenttituomioistuimen hyväksyntää. Aika- ja kustannussäästöt ovat huomattavat. Seuraavassa on neljä ehdotusta kannattavien testamenttikiinteistöjen ostamiseksi

Tällaisten myytäväksi tulevien ”yksityisten testamenttikiinteistöjen” löytäminen ei ole helppoa. Yksi tapa on kuitenkin leikata paikallislehden kuolinilmoitukset, tarkistaa piirikunnan omistusrekisteristä, oliko vainajalla sinua kiinnostavia kiinteistöjä, ja ottaa sitten yhteyttä eloonjääneisiin useita viikkoja hautajaisten jälkeen saadaksesi tietää, haluavatko he mahdollisesti myydä.

Ole kuitenkin äärimmäisen kohtelias eloonjääneille sukulaisille. Älä ole tökerö kuten kiinteistönvälittäjä, joka soitti äidilleni isäni hautajaisten jälkeisenä päivänä saadakseen tietää, haluaisiko hän myydä heidän omistusasuntonsa.

Toinen tapa jäljittää perintöasuntoja on lukea paikallisissa sanomalehdissä julkaistuja oikeudellisia ilmoituksia ”Notice to Creditors” tai ”Notice of Petition to Administer Estate”. Nämä tylsät ilmoitukset voivat olla testamenttikiinteistöjen kultakaivoksia.

Näissä ilmoitetaan, että kuolinpesä on valmis jakamaan vainajan varat perillisille. Tai ehkä nämä varat myydään. Ota yhteyttä asianajajaan tai pesänselvittäjään saadaksesi tietää, onko kiinteistöjä myynnissä.

Jos saat tietää, että alueen ulkopuolisia kiinteistöjä myydään, kyseinen kiinteistö saattaa olla uskomattoman edullinen. Syynä on se, että se ei luultavasti saa paljon julkisuutta, ellei sitä ole listattu myyntiin kiinteistön lähellä olevalla kiinteistönvälittäjällä. Ostotarjouksesi saattaa olla ainoa vastaanotettu tarjous.

Pitäkää tarkkaa kirjaa testamenttikiinteistöjen etsinnöistä. Testamenttimenettelyt kestävät usein useita kuukausia, joskus vuosia. Esimerkiksi Marilyn Monroen kuolinpesän selvittäminen kesti 18 vuotta ja maksoi hänen kuolinpesälleen yli 900 000 dollaria oikeudenkäyntikuluja. Vain noin 100 000 dollaria jäi jaettavaksi perillisille sen jälkeen, kun asianajajat ja muut kantajat oli maksettu.

Ole aina erittäin kohtelias perillisten ja asianajajien kanssa, joihin otat yhteyttä mahdollisen omaisuuden oston suhteen. Ole kuitenkin kohteliaasti sinnikäs ilmaistaksesi kiinnostuksesi joko asuinpaikan tai sijoitusasunnon ostoon.

Varoittelehan kuitenkin muita mahdollisia testamenttikiinteistöjen alennusmyyntien metsästäjiä. Esimerkiksi monta vuotta sitten tein ostotarjouksen testamenttikiinteistön asunnosta. Tarjoukseni oli tehtävä kuolinpesän asianajajan kautta. Vaikka pesänselvittäjä oli valmis hyväksymään tarjoukseni, pesän asianajaja tarjosi 1 000 dollaria enemmän, joten pesänselvittäjä suostui myymään sen sijaan asianajajalle. Sanomattakin on selvää, etten ollut tyytyväinen. Mutta oikeus voitti. Ennen kuin 81-vuotias kuolinpesän asianajaja sai päätökseen talon oston, hän kuoli sydänkohtaukseen.

Kiinteistöt myydään yleensä ”sellaisenaan”. Se tarkoittaa, että kuolinpesä ei anna mitään takuita tai vakuutuksia eikä maksa mitään korjauksia. Useimmissa osavaltioissa kuolinpesän toimeenpanijan tai pesänselvittäjän ei tarvitse paljastaa testamenttikiinteistön vikoja, vaikka ne olisivat tiedossa. Caveat emptor — ostaja on varovainen ostaessaan testamenttikiinteistöä.

Valtiot voivat myöntää kiinnitysrahoitusta kiinteistön ostajille. Kuolinpesän rahoittamat myynnit hyödyttävät usein ostajaa ja myyjää, varsinkin jos perillisiä on paljon.

Kun esimerkiksi äitini leskiäiti kuoli monta vuotta sitten, ostajan oli vaikea löytää asuntolainanantajaa, joka olisi halunnut rahoittaa hänen suuren vanhan talonsa kuolinpesän myyntiä. Onneksi kuolinpesän toimeenpanija suostui kantamaan ostajalle asuntolainan, jonka kuukausimaksut paikallinen pankki jakoi äidilleni ja hänen kuudelle sisarukselleen. Pikkupoikana opin pian tunnistamaan kirjekuoren, kun posti saapui ja sisälsi äitini kuukausittaisen sekin Kalispellin pankista. Hän oli silloin aina erityisen hyvällä tuulella.

Yhteenveto. Testamenttikiinteistöjen ostot voivat olla loistavia löytöjä. Mutta se vaatii ylimääräistä vaivannäköä, koska testamenttikaupat eivät ole samanlaisia kuin tavalliset kiinteistökaupat. Onnistuneiden ostajien on oltava joustavia ja halukkaita sietämään epätavallisia probate-myyntimenettelyjä, joihin usein liittyy ahneita perillisiä.

Lisätietoa on erikoisraportissani ”How to Profit from Probate and Bankruptcy Properties” (Kuinka saada voittoa probate- ja konkurssikiinteistöistä), joka on saatavana neljällä dollarilla Robert Brussilta, 251 Park Rd., Burlingame, CA 94010, tai luottokortilla numerosta (800) 736-1736 tai osoitteesta (www.bobbruss.com).

Tämä juttu ilmestyi The Standard-Times -lehden sivulla T22 9.11.2002.

Sivulla T22.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *