Il y a quelques mois, mon voisin âgé est décédé. Lui et sa défunte épouse étaient les propriétaires d’origine de leur maison, construite vers 1960.

Un jour, alors que je passais devant la maison, j’ai remarqué un de mes anciens étudiants en droit immobilier au collège, Todd, qui se tenait avec un ami devant la maison.

Il m’a expliqué qu’ils attendaient qu’un des héritiers passe pour la leur montrer comme un possible investissement immobilier ou un achat de résidence personnelle. Bien que j’avais parlé avec le voisin par-dessus notre clôture arrière, comme je n’étais jamais entré dans la maison, j’ai demandé si je pouvais les suivre. Ils ont accepté.

Lorsqu’un des héritiers est arrivé, après m’avoir présenté comme un « voisin curieux », elle a dit que je pouvais accompagner les acheteurs potentiels. Alors que nous avons inspecté la maison, j’ai gardé la bouche fermée car, après tout, j’étais un invité. Mais il était évident que la maison avait été négligée au cours des dernières années, à l’exception d’un nouveau toit installé il y a environ un an.

Bien que la maison ait besoin de beaucoup de travaux de réparation, j’espérais que l’un ou les deux acheteurs potentiels achèteraient cette « propriété d’homologation » soit pour que leur famille y vive, soit comme propriété d’investissement.

Après le départ de notre très amical « guide touristique » hir, les acheteurs potentiels m’ont demandé ce que je pensais de la maison. Comme elle jouxte ma résidence, et que j’adorerais avoir l’une ou l’autre de leurs familles comme nouveaux voisins, j’ai essayé d’être encourageant. Mais j’ai poliment souligné les problèmes potentiels de l’achat d’une propriété d’homologation, d’autant plus qu’il y a plusieurs héritiers frères et sœurs impliqués.

A ma connaissance, aucun des deux acheteurs potentiels n’a acheté la maison, et elle est toujours à vendre.

Qu’est-ce qu’une propriété d’homologation ? L’exemple ci-dessus est une illustration classique d’un bien d’homologation. Lorsqu’un propriétaire de biens immobiliers décède, sa propriété passe soit par les termes de son living trust ou de son testament personnel à ses héritiers, ou éventuellement à un organisme de bienfaisance désigné. Lorsqu’une fiducie vivante est utilisée, les coûts et les délais d’homologation sont évités.

Si le propriétaire décède sans testament, alors sa succession sera distribuée par le tribunal d’homologation local selon la loi de l’État sur la succession ab intestat à ses parents vivants les plus proches. Lorsqu’aucun parent vivant n’est découvert, alors le bien est « en déshérence » dans l’État, et il est vendu au comptant, souvent à un prix d’aubaine « de détresse ».

Cependant, avant que les actifs d’un propriétaire décédé puissent être distribués aux héritiers, les dettes du défunt doivent d’abord être payées afin que les actifs puissent être distribués libres de toute réclamation de créancier. S’il n’y a pas assez d’argent ou de liquidités disponibles pour payer ces factures, alors la succession pourrait devoir vendre des biens immobiliers pour payer les créanciers.

Parfois, ces propriétés d’homologation peuvent être d’incroyables aubaines. Cependant, si les héritiers sont avides et insistent pour recevoir le meilleur dollar, les propriétés d’homologation peuvent être largement surévaluées et prendre une éternité à vendre.

Quand les propriétés d’homologation peuvent être des achats rentables. Chaque situation de propriété d’homologation est différente. Habituellement, un avocat spécialisé dans les successions conseille les héritiers. De nombreux héritiers ne veulent pas des biens du défunt (comme dans l’exemple ci-dessus). Ils ne veulent que l’argent. C’est alors que les propriétés homologuées peuvent devenir de bonnes affaires pour les acheteurs.

Les propriétés homologuées sont souvent des « réparations ». Les propriétaires âgés ne veulent généralement pas dépenser beaucoup d’argent pour entretenir leur maison, sauf si cela est absolument nécessaire (comme l’installation d’un nouveau toit). Les deux raisons principales sont (1) ils ne veulent pas les inconvénients et (2) ils ne veulent pas dépenser l’argent car ils ne vivront probablement pas assez longtemps pour profiter des améliorations.

Comment trouver et acheter des propriétés d’homologation. Si le défunt avait un living trust, les procédures du tribunal des successions ne sont généralement pas nécessaires. C’est parce que les actifs de la fiducie vivante peuvent être distribués selon les termes de la fiducie vivante par le fiduciaire successeur sans l’approbation du tribunal d’homologation. Les économies de temps et d’argent sont substantielles. Voici quatre suggestions pour acheter des propriétés d’homologation rentables

Localiser ces propriétés de fiducie vivante  » d’homologation privée  » qui deviennent disponibles à la vente n’est pas facile. Cependant, une méthode consiste à découper les avis de décès des journaux locaux, à vérifier les registres de propriété du comté pour savoir si le défunt possédait des biens immobiliers qui vous intéressent, puis à contacter les survivants plusieurs semaines après les funérailles pour savoir s’ils pourraient vouloir vendre.

Mais soyez extrêmement courtois avec les parents survivants. Ne soyez pas grossier comme l’agent immobilier qui a téléphoné à ma mère le lendemain de l’enterrement de mon père pour savoir si elle voulait vendre leur condominium.

Une autre façon de retrouver les propriétés d’homologation est de lire les avis légaux « Avis aux créanciers » ou « Avis de requête pour administrer la succession » publiés dans les journaux locaux. Ces avis ternes peuvent être des mines d’or de biens d’homologation.

Ils indiquent que la succession est prête à distribuer les actifs du défunt aux héritiers. Ou peut-être que ces biens seront vendus. Contactez l’avocat ou l’exécuteur testamentaire pour savoir si des biens immobiliers seront à vendre.

Si vous apprenez que des biens immobiliers hors de la région seront vendus, cette propriété pourrait être une incroyable affaire. La raison en est qu’elle ne recevra probablement pas beaucoup de publicité, à moins qu’elle ne soit mise en vente par un agent immobilier proche de la propriété. Votre offre d’achat pourrait être la seule reçue.

Tenez des registres minutieux de vos recherches de biens d’homologation. Les procédures d’homologation prennent souvent de nombreux mois, parfois des années. Par exemple, l’homologation de la succession de Marilyn Monroe a pris 18 ans et a coûté à sa succession plus de 900 000 $ en frais juridiques. Il ne restait qu’environ 100 000 $ à distribuer aux héritiers après le paiement des avocats et autres demandeurs.

Toujours être extrêmement courtois avec les héritiers et les avocats que vous contactez au sujet d’éventuels achats de propriétés. Mais soyez poliment persistant pour exprimer votre intérêt, que ce soit pour une résidence ou un achat d’investissement.

Mais faites attention à d’autres chasseurs potentiels de bonnes affaires en matière de propriété d’homologation. Par exemple, il y a plusieurs années, j’ai fait une offre d’achat sur une résidence en propriété homologuée. Mon offre devait être soumise par l’intermédiaire de l’avocat de la succession. L’exécuteur testamentaire était prêt à accepter mon offre, mais l’avocat de la succession a proposé 1 000 dollars de plus, si bien que l’exécuteur a accepté de vendre à l’avocat. Inutile de dire que je n’étais pas heureux. Mais la justice a prévalu. Avant que l’avocat de la succession, âgé de 81 ans, ne termine l’achat de la maison dans le cadre de l’homologation, il est décédé d’une crise cardiaque.

Les propriétés homologuées sont généralement vendues « en l’état ». Cela signifie que la succession ne fait aucune garantie ou représentation et ne paiera pas pour les réparations. Dans la plupart des États, l’exécuteur ou l’administrateur de la succession n’est pas tenu de divulguer les défauts de la propriété d’homologation, même s’ils sont connus. Caveat emptor — l’acheteur doit se méfier lors de l’achat d’une propriété d’homologation.

Les états peuvent porter un financement hypothécaire pour les acheteurs de propriétés. Les ventes financées par la succession sont souvent avantageuses pour l’acheteur et le vendeur, surtout s’il y a de nombreux héritiers.

Par exemple, lorsque la mère veuve de ma mère est décédée il y a de nombreuses années, il était difficile pour l’acheteur de trouver un prêteur hypothécaire prêt à financer la vente d’homologation de sa grande maison ancienne. Heureusement, l’exécuteur testamentaire a accepté de reporter un prêt hypothécaire pour l’acheteur, les paiements mensuels devant être distribués par une banque locale à ma mère et à ses six frères et sœurs. Petit garçon, j’ai vite appris à reconnaître l’enveloppe qui contenait le chèque mensuel de la banque de Kalispell, dans le Montana, lorsque le courrier arrivait. Elle était alors toujours d’une humeur particulièrement bonne.

Résumé. L’achat d’une propriété homologuée peut être une bonne affaire. Mais cela demande des efforts supplémentaires car les ventes d’homologation ne sont pas comme les transactions immobilières ordinaires. Les acheteurs qui réussissent doivent être flexibles et prêts à tolérer les procédures inhabituelles de vente d’homologation, impliquant souvent des héritiers cupides.

Plus de détails sont dans mon rapport spécial « Comment profiter des propriétés d’homologation et de faillite », disponible pour 4 $ auprès de Robert Bruss, 251 Park Rd., Burlingame, CA 94010 ou par carte de crédit au (800) 736-1736 ou www.bobbruss.com.

Cette histoire est apparue à la page T22 du Standard-Times le 9 novembre 2002.

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