Pár hónappal ezelőtt meghalt az idős szomszédom. Ő és néhai felesége voltak az eredeti tulajdonosai az 1960 körül épült házuknak.

Egyik nap, amikor elhaladtam a ház előtt, észrevettem, hogy az egyik volt főiskolai ingatlanjogász hallgatóm, Todd, egy barátjával a ház előtt állt.

Elmondta, hogy arra várnak, hogy az egyik örökös eljöjjön, hogy megmutassa nekik a házat, mint lehetséges befektetési ingatlan vagy személyes lakásvásárlás. Bár már beszéltem a szomszéddal a hátsó kerítésünkön keresztül, mivel még soha nem jártam a házban, megkérdeztem, hogy követhetem-e. Beleegyeztek.

Amikor az egyik örökös megérkezett, miután “kíváncsi szomszédként” bemutatkoztam, azt mondta, hogy elkísérhetem a potenciális vásárlókat. Miközben szemügyre vettük a házat, tartottam a számat, mert végül is vendég voltam. De nyilvánvaló volt, hogy a házat az elmúlt években elhanyagolták, leszámítva a körülbelül egy évvel ezelőtt felszerelt új tetőt.

Noha a házban sok javítási munkálatra van szükség, reméltem, hogy az egyik vagy mindkét leendő vevő megveszi ezt a “hagyatéki ingatlant”, akár a családja számára, hogy benne lakjon, akár befektetési céllal.

Miután a nagyon barátságos “idegenvezető” örökösünk elment, a potenciális vevők megkérdezték tőlem, mi a véleményem a házról. Mivel a lakóhelyemmel szomszédos, és nagyon szeretném, ha bármelyikük családja az új szomszédom lenne, igyekeztem bátorító lenni. De udvariasan rámutattam a hagyatéki ingatlan megvásárlásával járó lehetséges problémákra, különösen mivel több testvéri örökös is érintett.

Amíg tudomásom szerint egyik potenciális vevő sem vette meg a házat, és az még mindig eladó.

Mi az a hagyatéki ingatlan? A fenti példa a hagyatéki ingatlan klasszikus illusztrációja. Amikor egy ingatlantulajdonos meghal, az ingatlana vagy az élő bizalmi vagy személyes végrendeletének feltételei szerint az örökösökre, vagy esetleg egy kijelölt jótékonysági szervezetre száll. Ha élő trösztöt használnak, elkerülhetők a hagyatéki költségek és késedelmek.

Ha az ingatlantulajdonos végrendelet nélkül hal meg, akkor a hagyatékát a helyi hagyatéki bíróság az állami öröklési törvényeknek megfelelően a legközelebbi élő rokonai között osztja fel. Ha nem találnak élő rokonokat, akkor az ingatlan “elkaszálódik” az államra, és készpénzért értékesítik, gyakran kedvező “vészhelyzeti” áron.

Mielőtt azonban az elhunyt tulajdonos vagyonát fel lehetne osztani az örökösök között, először ki kell fizetni az elhunyt adósságait, hogy a vagyont a hitelezők követeléseitől mentesen lehessen felosztani. Ha nem áll rendelkezésre elegendő készpénz vagy likvid eszköz ezen számlák kifizetéséhez, akkor a hagyatéknak esetleg el kell adnia az ingatlanvagyont, hogy kifizethesse a hitelezőket.

Néha ezek a hagyatéki ingatlanok hihetetlen alkuk lehetnek. Ha azonban az örökösök mohók, és ragaszkodnak ahhoz, hogy a legmagasabb árat kapják, a hagyatéki ingatlanok jóval túlárazottak lehetnek, és örökké tarthat az eladásuk.

Mikor lehetnek nyereséges vásárlások a hagyatéki ingatlanok. Minden hagyatéki ingatlan helyzete más és más. Általában egy hagyatéki ügyvéd ad tanácsot a hagyatéki örökösöknek. Sok örökös nem akarja az elhunyt ingatlanát (mint a fenti példában). Csak a készpénzt akarják. Ilyenkor a hagyatéki ingatlanok a vásárlók számára jövedelmező alkukká válhatnak.

A hagyatéki ingatlanok gyakran “javíthatatlanok”. Az idős háztulajdonosok általában nem akarnak sok pénzt költeni otthonaik karbantartására, hacsak nem feltétlenül szükséges (például új tető felszerelésére). A két fő ok: (1) nem akarják a kellemetlenségeket, és (2) nem akarnak pénzt költeni, mivel valószínűleg nem fognak elég sokáig élni ahhoz, hogy élvezhessék a fejlesztéseket.

Hogyan találjunk és vásároljunk hagyatéki ingatlanokat. Ha az elhunytnak volt élő bizalmi vagyonkezelője, a hagyatéki bírósági eljárásra általában nincs szükség. Ez azért van így, mert az élő tröszt vagyonát az élő tröszt feltételeinek megfelelően a jogutód vagyonkezelő a hagyatéki bíróság jóváhagyása nélkül is feloszthatja. Az idő- és költségmegtakarítás jelentős. Íme négy javaslat a nyereséges hagyatéki ingatlanok megvásárlásához

Ezeknek az eladásra elérhetővé váló “magán hagyatéki” élő tröszt ingatlanoknak a felkutatása nem könnyű. Az egyik módszer azonban az, hogy kivágja a helyi újságok gyászjelentését, ellenőrizze a megyei tulajdoni lapokat, hogy megtudja, az elhunytnak volt-e olyan ingatlana, amely érdekli Önt, majd néhány héttel a temetés után vegye fel a kapcsolatot a túlélőkkel, hogy megtudja, esetleg el akarják-e adni.

De legyen rendkívül udvarias a túlélő hozzátartozókkal. Ne legyen olyan durva, mint az az ingatlanügynök, aki édesapám temetése utáni napon felhívta édesanyámat, hogy megtudja, el akarja-e adni a társasházi lakásukat.

A hagyatéki ingatlanok felkutatásának másik módja a helyi újságokban megjelent “Hitelezőknek szóló értesítés” vagy “Hirdetmény a hagyaték kezelését célzó kérelemről” című jogi hirdetmények elolvasása. Ezek az unalmas hirdetmények hagyatéki ingatlanok aranybányái lehetnek.

Ezek azt jelzik, hogy a hagyaték készen áll az elhunyt vagyonának az örökösök közötti felosztására. Vagy esetleg ezeket a vagyontárgyakat el fogják adni. Vegye fel a kapcsolatot az ügyvéddel vagy a hagyatéki végrehajtóval, hogy megtudja, lesz-e eladó ingatlan.

Ha megtudja, hogy a területen kívüli ingatlanokat eladják, az az ingatlan hihetetlenül kedvező lehet. Ennek oka, hogy valószínűleg nem fog nagy nyilvánosságot kapni, hacsak nem egy, az ingatlan közelében lévő ingatlanügynöknél szerepel eladásra. Lehet, hogy az Ön vételi ajánlata lesz az egyetlen beérkezett ajánlat.

Tartson gondos feljegyzéseket a hagyatéki ingatlanok kereséséről. A hagyatéki eljárások gyakran hónapokig, néha évekig tartanak. Marilyn Monroe hagyatékának hagyatéki eljárása például 18 évig tartott, és a hagyatékának több mint 900 000 dollárjába került jogi költségek formájában. Az ügyvédek és egyéb igénylők kifizetése után csak körülbelül 100 000 dollár maradt az örökösök között felosztásra.

Mindig legyen rendkívül udvarias az örökösökkel és az ügyvédekkel, akikkel kapcsolatba lép a lehetséges ingatlanvásárlással kapcsolatban. De legyen udvariasan kitartó, hogy kifejezze érdeklődését, akár lakóhelyként, akár befektetési célú vásárlásként.

Vigyázzon azonban más potenciális hagyatéki ingatlan-alkura vadászókkal. Sok évvel ezelőtt például vételi ajánlatot tettem egy hagyatéki ingatlan lakóhelyére. Az ajánlatomat a hagyatéki ügyvivőn keresztül kellett benyújtanom. Bár a hagyatéki végrehajtó hajlandó volt elfogadni az ajánlatomat, a hagyatéki ügyvéd 1000 dollárral többet ajánlott, így a végrehajtó beleegyezett, hogy inkább az ügyvédnek adja el. Mondanom sem kell, hogy nem voltam boldog. De az igazság győzött. Mielőtt a 81 éves hagyatéki ügyvéd befejezte volna a ház megvásárlását, szívrohamban meghalt.

A hagyatéki ingatlanokat általában úgy adják el, “ahogy van”. Ez azt jelenti, hogy a hagyaték nem vállal szavatosságot vagy garanciát, és nem fizet semmilyen javításért. A legtöbb államban a hagyatéki végrehajtónak vagy vagyonkezelőnek nem kell nyilvánosságra hoznia a hagyatéki ingatlan hibáit, még akkor sem, ha azok ismertek. Caveat emptor — a vevő legyen óvatos a hagyatéki ingatlanok megvásárlásakor.

Az államok vállalhatnak jelzáloghitel-finanszírozást az ingatlanvásárlók számára. A hagyatéki finanszírozású értékesítés gyakran előnyös a vevő és az eladó számára, különösen, ha sok örökös van.

Amikor például anyám özvegy édesanyja sok évvel ezelőtt meghalt, a vevőnek nehéz volt jelzáloghitelezőt találnia, aki hajlandó volt finanszírozni a nagy, régi háza hagyatéki értékesítését. Szerencsére a hagyatéki végrehajtó beleegyezett, hogy a vevő számára jelzáloghitelt viseljen, a havi törlesztőrészleteket pedig egy helyi bank osztotta szét anyám és hat testvére között. Kisfiúként hamar megtanultam felismerni a borítékot, amikor megérkezett a posta, amelyben anyám havi csekkje volt a Kalispell, Mont. állambeli bankból. Akkor mindig különösen jó kedve volt.

Összefoglaló. A hagyatéki ingatlanvásárlások nagyszerű alkuk lehetnek. De extra erőfeszítést igényel, mert a hagyatéki eladások nem olyanok, mint a hétköznapi ingatlanügyletek. A sikeres vásárlóknak rugalmasnak kell lenniük, és hajlandónak kell lenniük elviselni a hagyatéki értékesítés szokatlan eljárásait, amelyek gyakran kapzsi örökösökkel járnak.

Bővebb részletek a “How to Profit from Probate and Bankruptcy Properties” című különjelentésemben találhatók, amely 4 dollárért kapható Robert Bruss-tól, 251 Park Rd., Burlingame, CA 94010, vagy hitelkártyával a (800) 736-1736 vagy a www.bobbruss.com címen.

Ez a cikk a The Standard-Times T22 oldalán jelent meg 2002. november 9-én.

Vélemény, hozzászólás?

Az e-mail-címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöltük