Alcuni mesi fa, il mio anziano vicino è morto. Lui e la sua defunta moglie erano i proprietari originali della loro casa, costruita intorno al 1960.

Un giorno, mentre passavo davanti alla casa, ho notato uno dei miei ex studenti di diritto immobiliare del college, Todd, in piedi con un amico davanti alla casa.

Ha spiegato che stavano aspettando che uno degli eredi passasse per mostrargliela come possibile investimento o acquisto di residenza personale. Anche se avevo parlato con il vicino oltre il nostro recinto posteriore, dato che non ero mai stato dentro la casa, ho chiesto se potevo unirmi a loro. Hanno accettato.

Quando uno degli eredi è arrivato, dopo che sono stato presentato come “vicino curioso”, ha detto che potevo accompagnare i potenziali acquirenti. Mentre ispezionavamo la casa, tenni la bocca chiusa perché, dopo tutto, ero un ospite. Ma era ovvio che la casa era stata trascurata negli ultimi anni, ad eccezione di un nuovo tetto installato circa un anno fa.

Anche se la casa ha bisogno di molti lavori di riparazione, speravo che uno o entrambi i potenziali acquirenti avrebbero acquistato questa “proprietà in prova” per la loro famiglia per viverci o come investimento immobiliare.

Dopo che la nostra amichevole “guida turistica” erede se ne andò, i potenziali acquirenti mi chiesero cosa pensassi della casa. Poiché confina con la mia residenza, e mi piacerebbe avere una delle loro famiglie come nuovi vicini, ho cercato di essere incoraggiante. Ma ho educatamente sottolineato i potenziali problemi dell’acquisto di una proprietà in prova, specialmente perché ci sono diversi eredi fratelli coinvolti.

Per quanto ne so, nessuno dei due potenziali acquirenti ha comprato la casa, ed è ancora in vendita.

Cos’è una proprietà in prova? L’esempio di cui sopra è una classica illustrazione di una proprietà in prova. Quando il proprietario di un immobile muore, la sua proprietà passa secondo i termini del suo contratto fiduciario o del suo testamento personale ai suoi eredi, o eventualmente a un ente di beneficenza designato. Quando si usa un contratto fiduciario, si evitano i costi e i ritardi della successione.

Se il proprietario dell’immobile muore senza un testamento, allora il suo patrimonio sarà distribuito dal tribunale locale in base alla legge statale sulla successione intestata ai parenti viventi più vicini. Quando non si scoprono parenti in vita, allora la proprietà “passa” allo stato e viene venduta in contanti, spesso a un prezzo stracciato.

Tuttavia, prima che i beni di un proprietario deceduto possano essere distribuiti agli eredi, i debiti del defunto devono essere pagati in modo che i beni possano essere distribuiti liberi da qualsiasi rivendicazione dei creditori. Se non c’è abbastanza denaro o attività liquide disponibili per pagare questi conti, allora il patrimonio potrebbe dover vendere beni immobiliari per pagare i creditori.

A volte, queste proprietà in prova possono essere incredibili occasioni. Tuttavia, se gli eredi sono avidi e insistono per ricevere il massimo dei dollari, le proprietà in prova possono essere enormemente sopravvalutate e richiedere una vita per essere vendute.

Quando le proprietà in prova possono essere acquisti redditizi. Ogni situazione di proprietà in prova è diversa. Di solito, un avvocato consiglia gli eredi. Molti eredi non vogliono la proprietà del defunto (come nell’esempio precedente). Vogliono solo i soldi. Questo è il momento in cui le proprietà in prova possono diventare occasioni redditizie per gli acquirenti.

Le proprietà in prova sono spesso “fixer-upper”. I proprietari anziani di solito non vogliono spendere molto denaro per mantenere le loro case a meno che non sia assolutamente necessario (come l’installazione di un nuovo tetto). Le due ragioni principali sono (1) non vogliono l’inconveniente e (2) non vogliono spendere i soldi dato che probabilmente non vivranno abbastanza a lungo per godersi i miglioramenti.

Come trovare e comprare proprietà in prova. Se il defunto aveva un fondo fiduciario vivente, i procedimenti giudiziari non sono solitamente necessari. Questo perché i beni del fondo fiduciario possono essere distribuiti secondo i termini del fondo stesso dal fiduciario successore senza l’approvazione del tribunale. Il risparmio di tempo e costi è sostanziale. Ecco quattro suggerimenti per l’acquisto di proprietà in prova redditizie

Localizzare queste proprietà fiduciarie viventi “private in prova” che diventano disponibili per la vendita non è facile. Tuttavia, un metodo è quello di ritagliare i necrologi dei giornali locali, controllare i registri di proprietà della contea per sapere se il defunto possedeva beni immobili che vi interessano, e poi contattare i sopravvissuti diverse settimane dopo il funerale per sapere se potrebbero voler vendere.

Ma per favore siate estremamente cortesi con i parenti sopravvissuti. Non siate grossolani come l’agente immobiliare che telefonò a mia madre il giorno dopo il funerale di mio padre per sapere se voleva vendere il loro condominio.

Un altro modo per rintracciare le proprietà in prova è leggere gli avvisi legali “Notice to Creditors” o “Notice of Petition to Administer Estate” pubblicati nei giornali locali. Questi noiosi avvisi possono essere miniere d’oro per le proprietà in prova.

Indicano che il patrimonio è pronto per distribuire i beni del defunto agli eredi. O forse quei beni saranno venduti. Contattate l’avvocato o l’esecutore testamentario per sapere se qualche bene immobile sarà in vendita.

Se scoprite che un bene immobile fuori zona sarà venduto, quella proprietà potrebbe essere un incredibile affare. La ragione è che probabilmente non riceverà molta pubblicità a meno che non sia elencato per la vendita con un agente immobiliare vicino alla proprietà. La vostra offerta di acquisto potrebbe essere l’unica ricevuta.

Mantenete un’attenta registrazione delle vostre ricerche di proprietà in prova. Le procedure di successione richiedono spesso molti mesi, a volte anni. Per esempio, la successione di Marilyn Monroe ha richiesto 18 anni ed è costata oltre 900.000 dollari in spese legali. Solo circa 100.000 dollari sono rimasti da distribuire agli eredi dopo che gli avvocati e gli altri ricorrenti sono stati pagati.

Siate sempre estremamente cortesi con gli eredi e gli avvocati che contattate per quanto riguarda possibili acquisti di proprietà. Ma siate cortesemente insistenti nell’esprimere il vostro interesse, sia come residenza che come acquisto di investimento.

Tuttavia, fate attenzione ad altri potenziali cacciatori di occasioni per le proprietà in prova. Per esempio, molti anni fa ho fatto un’offerta d’acquisto per una residenza di proprietà in prova. La mia offerta doveva essere presentata attraverso l’avvocato della proprietà. Anche se l’esecutore testamentario era disposto ad accettare la mia offerta, l’avvocato della tenuta ha offerto 1.000 dollari in più, così l’esecutore ha accettato di vendere all’avvocato. Inutile dire che non ero felice. Ma la giustizia ha prevalso. Prima che l’avvocato 81enne completasse l’acquisto della casa, è morto per un attacco di cuore.

Le proprietà immobiliari sono solitamente vendute “così come sono”. Questo significa che l’eredità non dà garanzie o dichiarazioni e non pagherà per eventuali riparazioni. Nella maggior parte degli stati, l’esecutore testamentario o l’amministratore non ha bisogno di rivelare i difetti della proprietà in prova, anche se conosciuti. Caveat emptor — l’acquirente sta attento quando acquista una proprietà in prova.

Gli stati possono portare finanziamenti ipotecari per gli acquirenti di proprietà. Le vendite finanziate dall’eredità spesso avvantaggiano l’acquirente e il venditore, specialmente se ci sono molti eredi.

Per esempio, quando la madre vedova di mia madre morì molti anni fa, fu difficile per l’acquirente trovare un creditore ipotecario disposto a finanziare la vendita in prova della sua vecchia grande casa. Fortunatamente, l’esecutore testamentario accettò di riportare un mutuo per l’acquirente, con i pagamenti mensili che sarebbero stati distribuiti da una banca locale a mia madre e ai suoi sei fratelli. Da ragazzino, imparai presto a riconoscere la busta quando arrivava la posta contenente l’assegno mensile di mia madre dalla banca di Kalispell, Mont. Era sempre di buon umore allora.

Sommario. Gli acquisti di proprietà in prova possono essere ottimi affari. Ma ci vuole uno sforzo in più perché le vendite in prova non sono come le normali transazioni immobiliari. Gli acquirenti di successo devono essere flessibili e disposti a tollerare le insolite procedure di vendita in prova, che spesso coinvolgono avidi eredi.

Più dettagli sono nel mio rapporto speciale “Come trarre profitto dalle proprietà in prova e fallimentari”, disponibile per $4 da Robert Bruss, 251 Park Rd., Burlingame, CA 94010 o con carta di credito al (800) 736-1736 o www.bobbruss.com.

Questa storia è apparsa a pagina T22 dello Standard-Times il 9 novembre 2002.

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