Een paar maanden geleden overleed mijn oudere buurman. Hij en zijn overleden vrouw waren de oorspronkelijke eigenaren van hun huis, gebouwd rond 1960.

Op een dag, toen ik langs het huis reed, zag ik een van mijn voormalige studenten vastgoedrecht, Todd, met een vriend voor het huis staan.

Hij legde uit dat ze wachtten op een van de erfgenamen om langs te komen om het aan hen te laten zien als een mogelijk beleggingsobject of aankoop van een eigen woning. Hoewel ik met de buurman over onze schutting had gepraat, was ik nog nooit in het huis geweest, dus vroeg ik of ik mee mocht. Zij stemden toe.

Toen een van de erfgenamen arriveerde, nadat ik was voorgesteld als een “nieuwsgierige buurvrouw”, zei ze dat ik de potentiële kopers mocht vergezellen. Toen we het huis inspecteerden, hield ik mijn mond, want ik was tenslotte een gast. Maar het was duidelijk dat het huis de laatste jaren was verwaarloosd, met uitzondering van een nieuw dak dat ongeveer een jaar geleden was geïnstalleerd.

Hoewel het huis veel opknapwerk nodig heeft, hoopte ik dat een of beide van de potentiële kopers dit “probate eigendom” zouden kopen, hetzij voor hun familie om in te wonen of als beleggingsobject.

Nadat onze zeer vriendelijke “rondleider” erfgenaam vertrok, vroegen de potentiële kopers mij wat ik van het huis vond. Omdat het grenst aan mijn woning, en ik graag een van hun families als mijn nieuwe buren zou hebben, probeerde ik bemoedigend te zijn. Maar ik wees beleefd op de mogelijke problemen van het kopen van een probate woning, vooral omdat er verschillende broer en zus erfgenamen betrokken.

Voor zover ik weet, geen van beide potentiële kopers kocht het huis, en het is nog steeds te koop.

Wat is een probate woning? Het bovenstaande voorbeeld is een klassieke illustratie van een probate eigendom. Wanneer een onroerend goed eigenaar overlijdt, hun eigendom gaat ofwel door de voorwaarden van hun levende vertrouwen of persoonlijk testament aan hun erfgenamen, of eventueel aan een aangewezen goed doel. Wanneer een levende trust wordt gebruikt, probate kosten en vertragingen worden vermeden.

Als de eigenaar van het onroerend goed sterft zonder een testament, dan is hun landgoed zal worden verdeeld door de lokale probate rechter volgens de staat wet van successie bij versterf aan hun naaste levende familieleden. Als er geen levende familieleden worden gevonden, gaat het eigendom “over” naar de staat en wordt het verkocht voor contant geld, vaak tegen een spotprijsje.

Hoewel, voordat de bezittingen van een overleden eigenaar kunnen worden verdeeld onder de erfgenamen, moeten eerst de schulden van de overledene worden betaald, zodat de bezittingen kunnen worden verdeeld zonder aanspraken van schuldeisers. Als er niet genoeg geld of liquide middelen beschikbaar zijn om deze rekeningen te betalen, moet de nalatenschap misschien onroerende goederen verkopen om de schuldeisers te betalen.

Soms kunnen deze probate eigendommen ongelooflijke koopjes zijn. Echter, als de erfgenamen hebzuchtig zijn en aandringen op het ontvangen van top dollar, kan probate eigenschappen worden enorm overpriced en voor eeuwig duren te sell.

Wanneer probate eigenschappen kunnen winstgevende aankopen zijn. Elke successie eigendom situatie is anders. Meestal is een erfenis advocaat adviseert de erfenis erfgenamen. Veel erfgenamen willen het eigendom van de overledene niet (zoals in het voorbeeld hierboven). Zij willen alleen het geld. Dat is wanneer probate eigenschappen kunnen worden winstgevende koopjes voor kopers.

Probate eigenschappen zijn vaak “fixer-uppers.” Oudere huiseigenaren meestal niet willen besteden veel geld onderhoud van hun huizen, tenzij absoluut noodzakelijk (zoals het installeren van een nieuw dak). De twee belangrijkste redenen zijn (1) ze willen niet het ongemak en (2) ze willen niet om het geld uit te geven, omdat ze waarschijnlijk niet lang genoeg leven om de verbeteringen te genieten.

Hoe te vinden en te kopen probate eigenschappen. Als de overledene had een levende trust, probate rechtbank procedures zijn meestal niet nodig. Dat komt omdat de levende trust activa kunnen worden verdeeld volgens de levende trust voorwaarden door de opvolgende trustee zonder probate rechterlijke goedkeuring. De tijd en kostenbesparingen zijn aanzienlijk. Hier zijn vier suggesties voor het kopen van winstgevende probate eigenschappen

Het vinden van deze “private probate” levende vertrouwen eigenschappen die beschikbaar komen voor verkoop is niet eenvoudig. Een methode is echter om de overlijdensadvertenties in de lokale kranten te knippen, de eigendomsregisters van de provincie te controleren om te zien of de overledene onroerend goed bezat dat u interesseert, en dan enkele weken na de begrafenis contact op te nemen met de nabestaanden om te horen of ze misschien willen verkopen.

Maar wees uiterst beleefd tegen de nabestaanden. Wees niet zo bot als de makelaar die mijn moeder belde de dag na de begrafenis van mijn vader om te horen of ze hun condominium wilde verkopen.

Een andere manier om probate eigendommen op te sporen is het lezen van de “Notice to Creditors” of “Notice of Petition to Administer Estate” wettelijke aankondigingen gepubliceerd in lokale kranten. Deze saaie aankondigingen kunnen probate eigendom goudmijnen zijn.

Zij geven aan dat de nalatenschap klaar is om de activa van de overledene aan de erfgenamen te verdelen. Of misschien zullen die activa worden verkocht. Neem contact op met de advocaat of de executeur om te horen of er onroerend goed te koop zal zijn.

Als u erachter komt dat onroerend goed buiten de regio zal worden verkocht, kan dat onroerend goed een ongelooflijk koopje zijn. De reden is dat het waarschijnlijk niet veel publiciteit krijgen, tenzij het wordt te koop vermeld met een makelaar in de buurt van het pand. Uw aankoop bod zou de enige ontvangen.

Bewaar zorgvuldig records van uw probate onroerend goed zoekopdrachten. Successieprocedures duren vaak vele maanden, soms jaren. Bijvoorbeeld, probating Marilyn Monroe’s landgoed duurde 18 jaar en kostte haar landgoed meer dan $ 900.000 aan juridische kosten. Slechts ongeveer $ 100.000 bleef over om te worden verdeeld onder de erfgenamen nadat de advocaten en andere eisers waren betaald.

Wees altijd uiterst hoffelijk met de erfgenamen en advocaten die u benadert over mogelijke aankoop van onroerend goed. Maar wees beleefd aanhoudend om uw interesse uit te drukken, hetzij als een woning of een investering purchase.

However, kijk uit voor andere potentiële probate onroerend goed koopjesjagers. Bijvoorbeeld, vele jaren geleden deed ik een bod op een probate woning. Mijn bod moest worden ingediend via de advocaat van de nalatenschap. Hoewel de executeur bereid was om mijn aanbod te accepteren, het landgoed advocaat bood $ 1.000 meer, dus de executeur overeengekomen om te verkopen aan de advocaat in plaats daarvan. Onnodig te zeggen, ik was niet blij. Maar het recht zegevierde. Voordat de 81-jarige nalatenschap advocaat zijn probate aankoop van het huis voltooid, stierf hij aan een hartaanval.

Probate eigenschappen worden meestal verkocht “zoals het is.” Dat betekent dat de nalatenschap geen garanties of verklaringen geeft en niet zal betalen voor eventuele reparaties. In de meeste staten, de nalatenschap executeur of beheerder hoeft niet te melden probate eigendom gebreken, zelfs als bekend. Caveat emptor – koper op zijn hoede bij de aankoop van probate property.

Estates kunnen hypothecaire financiering voor onroerend goed kopers te dragen. Estate-gefinancierde verkoop vaak voordeel koper en verkoper, vooral als er veel erfgenamen.

Bijvoorbeeld, toen de weduwe van mijn moeder stierf vele jaren geleden, was het moeilijk voor de koper om een hypotheekverstrekker bereid om de probate verkoop van haar grote oude huis te financieren vinden. Gelukkig stemde de executeur van de nalatenschap ermee in om een hypotheek voor de koper over te nemen, waarbij de maandelijkse betalingen door een plaatselijke bank aan mijn moeder en haar zes broers en zussen zouden worden uitgekeerd. Als kleine jongen leerde ik al snel de envelop herkennen als de post kwam met de maandelijkse cheque van mijn moeder van de bank in Kalispell, Mont. Ze was dan altijd in een bijzonder goed humeur.

Samenvatting. Successie eigendommen kopen kan een koopje zijn. Maar het kost extra inspanning, omdat probate verkoop zijn niet zoals gewone onroerend goed transacties. Succesvolle kopers moeten flexibel zijn en bereid zijn om de ongebruikelijke probate verkoopprocedures te tolereren, waarbij vaak hebzuchtige erfgenamen betrokken zijn.

Meer details staan in mijn speciale rapport “How to Profit from Probate and Bankruptcy Properties,” verkrijgbaar voor $4 bij Robert Bruss, 251 Park Rd., Burlingame, CA 94010 of per credit card op (800) 736-1736 of www.bobbruss.com.

Dit verhaal verscheen op pagina T22 van The Standard-Times op 9 november 2002.

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *