Kilka miesięcy temu, mój starszy sąsiad zmarł. On i jego zmarła żona byli oryginalnymi właścicielami ich domu, zbudowany około 1960.

Jednego dnia, jak jechałem obok domu, zauważyłem jeden z moich byłych studentów prawa nieruchomości kolegium, Todd, stojąc z przyjacielem przed domem.

Wyjaśnił, że czekali na jednego ze spadkobierców przyjść, aby pokazać go do nich jako ewentualnego zakupu nieruchomości inwestycyjnych lub osobistej rezydencji. Chociaż rozmawiałem z sąsiadem nad naszym tylnym ogrodzeniem, ponieważ nigdy nie był wewnątrz domu, zapytałem, czy mogę tag along. They agreed.

When one of the heirs arrived, after I was introduced as a „curious neighbor”, she said I could accompany the potential buyers. Podczas oględzin domu trzymałem język za zębami, bo w końcu byłem gościem. Ale to było oczywiste, że dom został zaniedbany w ostatnich latach, z wyjątkiem nowego dachu zainstalowanego około rok temu.

Ale dom potrzebuje dużo pracy fix-up, miałem nadzieję, że jeden lub oba z potencjalnych nabywców będzie zakup tego „probate nieruchomości” albo dla ich rodziny do życia w lub jako investment property.

Po naszym bardzo przyjazny „przewodnik” heir lewo, potencjalni nabywcy zapytał mnie, co myślę o domu. Ponieważ przylega do mojej rezydencji, a ja chciałbym mieć albo z ich rodzin jako moich nowych sąsiadów, starałem się być zachęcające. Ale grzecznie wskazałem na potencjalne problemy z zakupem nieruchomości probacyjnej, zwłaszcza, że istnieje kilka rodzeństwa spadkobierców involved.

As far as I know, neither potential buyer bought the house, and it is still for sale.

Co to jest nieruchomość probacyjna? Powyższy przykład jest klasyczną ilustracją probate nieruchomości. Kiedy właściciel nieruchomości umiera, ich własność albo przechodzi przez warunki ich żywego zaufania lub osobistej woli do swoich spadkobierców, lub ewentualnie do wyznaczonej organizacji charytatywnej. Kiedy żywy zaufania jest używany, koszty probate i opóźnienia są avoided.

Jeśli właściciel nieruchomości umiera bez woli, a następnie ich majątek zostanie podzielony przez lokalnego sądu probierczego zgodnie z prawem państwa intestate dziedziczenia do najbliższych żyjących krewnych. Gdy nie żyjący krewni są odkryte, a następnie nieruchomości „escheats” do państwa, i to jest sprzedawane za gotówkę, często w okazyjnej cenie „distress”.

Jednakże, zanim aktywa zmarłego właściciela mogą być dystrybuowane do spadkobierców, długi zmarłego musi być najpierw wypłacona tak aktywa mogą być dystrybuowane wolne od wszelkich roszczeń wierzycieli. Jeśli nie ma wystarczającej ilości gotówki lub płynnych aktywów dostępnych do zapłaty tych rachunków, to majątek może być zmuszony do sprzedaży nieruchomości, aby zapłacić wierzycielom.

Czasami, te nieruchomości probate mogą być niesamowite okazje. Jednakże, jeśli spadkobiercy są chciwi i nalegać na otrzymanie górnej dolara, właściwości probate może być znacznie zawyżone i wziąć na zawsze do sell.

Kiedy właściwości probate mogą być opłacalne zakupy. Każda sytuacja probate nieruchomości jest inna. Zazwyczaj pełnomocnik ds. probacji doradza spadkobiercom majątku. Wielu spadkobierców nie chce własności zmarłego (jak w powyższym przykładzie). Chcą tylko gotówki. To jest, gdy właściwości probate może stać się opłacalne okazje dla nabywców.

Probate właściwości są często „fixer-uppers”. Starsi właściciele domów zazwyczaj nie chcą wydawać dużo pieniędzy na utrzymanie swoich domów, chyba że jest to absolutnie konieczne (np. instalacja nowego dachu). Dwa podstawowe powody są (1) nie chcą niedogodności i (2) nie chcą wydawać pieniędzy, ponieważ prawdopodobnie nie będzie żyć wystarczająco długo, aby cieszyć się ulepszenia.

Jak znaleźć i kupić właściwości probate. Jeśli zmarły miał żywego zaufania, postępowania sądowe probate zazwyczaj nie są konieczne. To dlatego, że aktywa living trust mogą być dystrybuowane zgodnie z warunkami living trust przez następcę powiernika bez zgody sądu probacyjnego. Oszczędność czasu i kosztów jest znaczna. Oto cztery sugestie dotyczące zakupu opłacalnych nieruchomości probate

Lokalizowanie tych „prywatnych probate” żywych nieruchomości zaufania, które stają się dostępne na sprzedaż nie jest łatwe. Jednak jedną z metod jest klip z lokalnej gazety nekrologów, sprawdzić rekordy własności powiatu, aby dowiedzieć się, czy zmarły posiadał nieruchomość, która Cię interesuje, a następnie skontaktować się z żyjących kilka tygodni po pogrzebie, aby dowiedzieć się, czy mogą chcieć sprzedać.

Ale proszę być bardzo uprzejmy do żyjących krewnych. Nie bądź crass jak agent nieruchomości, który zadzwonił do mojej matki dzień po pogrzebie mojego ojca, aby dowiedzieć się, czy chciała sprzedać ich condominium.

Innym sposobem, aby śledzić właściwości probate jest przeczytać „Zawiadomienie dla wierzycieli” lub „Zawiadomienie o petycji do administrowania Estate” ogłoszenia prawne opublikowane w lokalnych gazetach. Te nudne zawiadomienia mogą być probate nieruchomości gold mines.

They wskazują, że majątek jest gotowy do dystrybucji zmarłego aktywów do spadkobierców. A może te aktywa zostaną sprzedane. Skontaktuj się z adwokatem lub wykonawcą nieruchomości, aby dowiedzieć się, czy jakakolwiek nieruchomość będzie na sprzedaż.

Jeśli dowiesz się poza obszar nieruchomości zostanie sprzedany, że nieruchomość może być niesamowita okazja. Powodem jest to, że prawdopodobnie nie otrzyma dużo rozgłosu, chyba że jest on wymieniony na sprzedaż z agentem nieruchomości w pobliżu nieruchomości. Twoja oferta zakupu może być tylko jeden received.

Keep staranne rekordy swoich poszukiwań nieruchomości probate. Postępowania probacyjne często trwają wiele miesięcy, czasami lat. Na przykład, probating Marilyn Monroe’s nieruchomości trwało 18 lat i kosztował jej majątek ponad 900.000 dolarów w opłatach prawnych. Tylko około $100,000 pozostał do podziału dla spadkobierców po adwokatów i innych roszczeń zostały wypłacone.

Zawsze być bardzo uprzejmy ze spadkobiercami i prawników, z którymi kontaktujesz się w sprawie możliwych zakupów nieruchomości. Ale być uprzejmie wytrwały, aby wyrazić swoje zainteresowanie, albo jako miejsce zamieszkania lub zakupu inwestycyjnego.

Jednakże uważaj na innych potencjalnych łowców okazji probate nieruchomości. Na przykład, wiele lat temu złożyłem ofertę kupna na rezydencji probate property. Moja oferta musiała zostać złożona za pośrednictwem pełnomocnika majątku. Chociaż wykonawca majątku był skłonny zaakceptować moją ofertę, pełnomocnik majątku oferował $1,000 więcej, więc wykonawca zgodził się sprzedać do pełnomocnika zamiast. Nie trzeba dodawać, że nie byłem szczęśliwy. Ale sprawiedliwość zwyciężyła. Zanim 81-letni pełnomocnik majątku zakończył swój probate zakupu domu, zmarł na atak serca.

Probate właściwości są zazwyczaj sprzedawane „jak jest”. Oznacza to, że majątek nie daje żadnych gwarancji ani oświadczeń i nie będzie płacić za jakiekolwiek naprawy. W większości stanów, wykonawca majątku lub administrator nie musi ujawniać wad probate nieruchomości, nawet jeśli są znane. Caveat emptor — kupujący uważaj przy zakupie nieruchomości probate.

Stany mogą prowadzić finansowanie hipoteczne dla nabywców nieruchomości. Estate-finansowane sprzedaży często korzyści kupującego i sprzedającego, zwłaszcza jeśli istnieje wiele spadkobierców.

Na przykład, kiedy moja matka wdowa zmarła wiele lat temu, to było trudne dla kupującego, aby znaleźć kredytodawcę hipotecznego chętnego do finansowania sprzedaży probate jej duży stary dom. Na szczęście wykonawca testamentu zgodził się na przeniesienie hipoteki na kupującego, a miesięczne płatności miały być wypłacane przez lokalny bank mojej matce i jej sześciorgu rodzeństwu. Jako mały chłopiec, szybko nauczyłem się rozpoznawać kopertę, gdy przychodziła poczta zawierająca miesięczny czek mojej matki z banku w Kalispell, Mont. Ona zawsze była w szczególnie dobrym nastroju wtedy.

Summary. Zakupy nieruchomości z okresu probacji mogą być świetnymi okazjami. Ale to wymaga dodatkowego wysiłku, ponieważ probate sprzedaży nie są jak zwykłe transakcje nieruchomości. Skuteczni nabywcy muszą być elastyczni i chętni do tolerowania niezwykłych procedur sprzedaży probierczej, często obejmujących chciwych spadkobierców.

Więcej szczegółów znajduje się w moim specjalnym raporcie „Jak zyskać na nieruchomościach probierczych i upadłościowych”, dostępnym za 4 dolary od Roberta Brussa, 251 Park Rd., Burlingame, CA 94010 lub za pomocą karty kredytowej pod numerem (800) 736-1736 lub www.bobbruss.com.

Ta historia pojawiła się na stronie T22 gazety The Standard-Times 9 listopada 2002 r.

.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *