Před několika měsíci zemřel můj starší soused. On a jeho zesnulá manželka byli původními majiteli domu postaveného kolem roku 1960.

Jednou, když jsem jel kolem domu, jsem si všiml, že před domem stojí jeden z mých bývalých vysokoškolských studentů práva v oblasti nemovitostí, Todd, s kamarádem.

Vysvětlil mi, že čekají, až se u nich zastaví některý z dědiců, aby jim dům ukázal jako možnou investiční nemovitost nebo koupi osobního bydlení. Ačkoli jsem se sousedem mluvil přes náš zadní plot, protože jsem v domě nikdy nebyl, zeptal jsem se, jestli se mohu přidat. Souhlasili.

Když jeden z dědiců přišel, poté, co jsem byl představen jako „zvědavý soused“, řekla, že mohu potenciální kupce doprovázet. Když jsme si dům prohlíželi, mlčel jsem, protože jsem byl koneckonců host. Bylo však zřejmé, že dům byl v posledních letech zanedbáván, s výjimkou nové střechy instalované asi před rokem.

Ačkoli dům potřebuje spoustu oprav, doufal jsem, že jeden nebo oba potenciální kupci koupí tuto „pozůstalost“ buď pro svou rodinu k bydlení, nebo jako investiční nemovitost.

Po odchodu našeho velmi přátelského „průvodce“ dědice se mě potenciální kupci zeptali, co si o domě myslím. Protože sousedí s mým bydlištěm a já bych rád měl některou z jejich rodin za své nové sousedy, snažil jsem se být povzbudivý. Zdvořile jsem je však upozornil na možné problémy spojené s koupí nemovitosti v pozůstalosti, zejména proto, že se jedná o několik sourozeneckých dědiců.

Pokud vím, ani jeden z potenciálních kupců dům nekoupil a je stále na prodej.

Co je to nemovitost v pozůstalosti? Výše uvedený příklad je klasickou ilustrací pozůstalostní nemovitosti. Když majitel nemovitosti zemře, jeho majetek přechází buď podle podmínek jeho svěřenského fondu nebo osobní závěti na jeho dědice, nebo případně na určenou charitativní organizaci. Při použití svěřenského fondu se předejde nákladům a průtahům spojeným se závěťovým řízením.

Pokud vlastník nemovitosti zemře bez závěti, pak jeho majetek rozdělí místní dědický soud podle státního zákona o dědictví ze závěti jeho nejbližším žijícím příbuzným. Když se žádní žijící příbuzní nenajdou, pak majetek „připadne“ státu a je prodán za hotovost, často za výhodnou „nouzovou“ cenu.

Před rozdělením majetku zemřelého vlastníka mezi dědice však musí být nejprve uhrazeny dluhy zemřelého, aby mohl být majetek rozdělen bez nároků věřitelů. Pokud není k dispozici dostatek hotovosti nebo likvidních aktiv na zaplacení těchto účtů, pak může být pozůstalost nucena prodat nemovitý majetek, aby zaplatila věřitelům.

Někdy mohou být tyto nemovitosti v pozůstalosti neuvěřitelně výhodné. Pokud jsou však dědicové chamtiví a trvají na tom, aby dostali nejvyšší cenu, mohou být nemovitosti v pozůstalosti značně předražené a jejich prodej může trvat věčnost.

Kdy mohou být nemovitosti v pozůstalosti výhodným nákupem. Každá situace s pozůstalostními nemovitostmi je jiná. Obvykle dědicům pozůstalosti radí pozůstalostní advokát. Mnozí dědicové o majetek zesnulého nestojí (jako ve výše uvedeném příkladu). Chtějí pouze hotovost. Tehdy se nemovitosti v pozůstalosti mohou stát pro kupující výhodnou koupí.

Nemovitosti v pozůstalosti jsou často „opravené“. Starší majitelé domů obvykle nechtějí utrácet mnoho peněz na údržbu svých domů, pokud to není nezbytně nutné (např. instalace nové střechy). Dva hlavní důvody jsou (1) nechtějí mít nepříjemnosti a (2) nechtějí utrácet peníze, protože pravděpodobně nebudou žít dost dlouho na to, aby si vylepšení užili.

Jak najít a koupit nemovitosti v pozůstalosti. Pokud měl zesnulý svěřenský fond, pozůstalostní soudní řízení obvykle není nutné. Je to proto, že majetek v living trust může nástupnický správce rozdělit podle podmínek living trust bez schválení pozůstalostního soudu. Úspora času a nákladů je značná. Zde jsou čtyři návrhy na nákup výhodných nemovitostí v pozůstalosti

Nalézt tyto „soukromé pozůstalostní“ nemovitosti v living trust, které se uvolní k prodeji, není snadné. Jednou z metod je však vystřihnout si oznámení o nekrologu v místních novinách, zkontrolovat okresní záznamy o vlastnictví a zjistit, zda zesnulý vlastnil nemovitost, která vás zajímá, a poté několik týdnů po pohřbu kontaktovat pozůstalé a zjistit, zda by ji nechtěli prodat.

Buďte však k pozůstalým velmi zdvořilí. Nebuďte hrubí jako realitní agent, který den po otcově pohřbu telefonoval mé matce, aby se dozvěděl, zda nechce prodat jejich kondominium.

Dalším způsobem, jak vyhledat pozůstalostní nemovitosti, je přečíst si právní oznámení „Oznámení věřitelům“ nebo „Oznámení o žádosti o správu pozůstalosti“ zveřejněná v místních novinách. Tato nudná oznámení mohou být zlatými doly na pozůstalostní majetek.

Ukazují, že pozůstalost je připravena k rozdělení majetku zesnulého mezi dědice. Nebo možná bude tento majetek prodán. Kontaktujte advokáta nebo vykonavatele pozůstalosti a zjistěte, zda bude nějaká nemovitost na prodej.

Pokud se dozvíte, že se bude prodávat nemovitost mimo oblast, může být tato nemovitost neuvěřitelně výhodná. Důvodem je, že se jí pravděpodobně nedostane velké publicity, pokud nebude uvedena k prodeji u realitní kanceláře v blízkosti nemovitosti. Vaše nabídka na koupi může být jediná, kterou obdržíte.

Dbejte na pečlivé záznamy o vyhledávání nemovitostí v pozůstalosti. Pozůstalostní řízení často trvá mnoho měsíců, někdy i let. Například pozůstalostní řízení po Marilyn Monroe trvalo 18 let a stálo její pozůstalost více než 900 000 USD na právních poplatcích. Po zaplacení právníků a dalších žadatelů zbývalo k rozdělení mezi dědice pouze asi 100 000 USD.

Vždy buďte k dědicům a právníkům, které kontaktujete ohledně možných nákupů nemovitostí, velmi zdvořilí. Buďte však zdvořilí a vytrvalí a vyjádřete svůj zájem, ať už o bydlení, nebo o investiční koupi.

Dejte si však pozor na další potenciální lovce výhodných pozůstalostních nemovitostí. Například před mnoha lety jsem učinil nabídku na koupi rezidence v pozůstalostním řízení. Moje nabídka musela být podána prostřednictvím právního zástupce pozůstalosti. Přestože byl vykonavatel pozůstalosti ochoten mou nabídku přijmout, advokát pozůstalosti nabídl o 1 000 USD více, takže vykonavatel souhlasil, že místo toho prodá nemovitost advokátovi. Netřeba dodávat, že jsem nebyl spokojen. Ale spravedlnost zvítězila. Než 81letý pozůstalostní advokát dokončil koupi domu v pozůstalosti, zemřel na infarkt.

Pozůstalostní nemovitosti se obvykle prodávají „tak, jak jsou“. To znamená, že pozůstalost neposkytuje žádné záruky ani prohlášení a neplatí žádné opravy. Ve většině států nemusí vykonavatel nebo správce pozůstalosti sdělovat vady pozůstalosti, i když jsou známy. Caveat emptor – pozor na kupujícího při koupi nemovitosti v pozůstalosti.

Státy mohou provádět hypoteční financování pro kupující nemovitosti. Prodej financovaný z pozůstalosti je často výhodný pro kupujícího i prodávajícího, zejména pokud je mnoho dědiců.

Příklad když před mnoha lety zemřela matka vdova po mé matce, bylo pro kupujícího obtížné najít hypotečního věřitele, který by byl ochoten financovat pozůstalostní prodej jejího velkého starého domu. Naštěstí vykonavatel pozůstalosti souhlasil s tím, že pro kupujícího převezme hypotéku s tím, že měsíční splátky bude místní banka rozdělovat mé matce a jejím šesti sourozencům. Jako malý chlapec jsem se brzy naučil rozpoznat obálku, když mi přišla pošta s matčiným měsíčním šekem z banky v Kalispellu v Montrealu. Měla tehdy vždycky obzvlášť dobrou náladu.

Souhrn. Nákupy nemovitostí v pozůstalosti mohou být velmi výhodné. Vyžaduje to však mimořádné úsilí, protože pozůstalostní prodeje nejsou jako běžné transakce s nemovitostmi. Úspěšní kupci musí být flexibilní a ochotní tolerovat neobvyklé postupy prodeje v pozůstalosti, které často zahrnují chamtivé dědice.

Více podrobností najdete v mé speciální zprávě „Jak vydělat na nemovitostech v pozůstalosti a v konkurzu“, která je k dostání za 4 dolary u Roberta Bruse, 251 Park Rd., Burlingame, CA 94010, nebo kreditní kartou na čísle (800) 736-1736 nebo na www.bobbruss.com.

Tento článek vyšel na straně T22 deníku The Standard-Times 9. listopadu 2002.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *