A poucos meses atrás, meu vizinho idoso morreu. Ele e sua falecida esposa eram os proprietários originais da casa deles, construída por volta de 1960.

Um dia, enquanto eu passava de carro pela casa, notei um dos meus antigos estudantes universitários de direito imobiliário, Todd, com um amigo na frente da casa.

Ele explicou que eles estavam esperando por um dos herdeiros para mostrar-lhes como uma possível propriedade de investimento ou compra de residência pessoal. Embora eu tivesse conversado com o vizinho por cima da cerca das traseiras, como eu nunca tinha estado dentro da casa, perguntei se podia acompanhar-me. Eles concordaram.

Quando um dos herdeiros chegou, depois que fui apresentado como um “vizinho curioso”, ela disse que eu poderia acompanhar os potenciais compradores. Enquanto inspecionávamos a casa, mantive a boca fechada porque, afinal, eu era um convidado. Mas era óbvio que a casa tinha sido negligenciada nos últimos anos, exceto por um novo telhado instalado há cerca de um ano.

Embora a casa precise de muito trabalho de conserto, eu esperava que um ou ambos os possíveis compradores comprassem esta “propriedade comprobatória” para a família deles ou como uma propriedade de investimento.

Após a partida do nosso muito amigável “guia turístico” herdeiro, os potenciais compradores me perguntaram o que eu achava da casa. Uma vez que ela é contígua à minha residência, e eu adoraria ter qualquer uma de suas famílias como meus novos vizinhos, eu tentei ser encorajador. Mas, educadamente, apontei os potenciais problemas de compra de uma propriedade, especialmente porque há vários herdeiros irmãos envolvidos.

Tanto quanto sei, nenhum dos potenciais compradores comprou a casa, e ela ainda está à venda.

O que é uma propriedade de sucessão? O exemplo acima é uma ilustração clássica de um imóvel com sucessão. Quando um proprietário de um imóvel morre, sua propriedade ou passa pelos termos de seu fundo de confiança ou vontade pessoal para seus herdeiros, ou possivelmente para uma instituição de caridade designada. Quando um fundo fiduciário vivo é usado, evitam-se custos de sucessão e atrasos.

Se o proprietário morre sem testamento, então a sua propriedade será distribuída pelo tribunal de sucessões local de acordo com a lei estadual de sucessão intestate aos seus parentes vivos mais próximos. Quando nenhum parente vivo é descoberto, então a propriedade “escapa” ao estado, e é vendida em dinheiro, muitas vezes a um preço de “angústia” pechincha.

No entanto, antes que os bens de um proprietário falecido possam ser distribuídos aos herdeiros, as dívidas do falecido devem ser pagas primeiro para que os bens possam ser distribuídos livres de quaisquer créditos de credores. Se não houver dinheiro ou ativos líquidos suficientes para pagar essas contas, então o patrimônio pode ter que vender ativos imobiliários para pagar os credores.

Por vezes, esses bens podem ser uma barganha incrível. No entanto, se os herdeiros são gananciosos e insistem em receber o melhor dólar, as propriedades de sucessão podem ter um preço muito alto e demorar uma eternidade a vender.

Quando as propriedades de sucessão podem ser compras lucrativas. Cada situação de propriedade comprobatória é diferente. Normalmente, um advogado de sucessões aconselha os herdeiros do imóvel. Muitos herdeiros não querem a propriedade do falecido (como no exemplo acima). Eles só querem o dinheiro. É quando as propriedades de sucessões podem se tornar barganhas lucrativas para os compradores.

As propriedades de sucessões são frequentemente “fixer-uppers”. Os proprietários mais velhos normalmente não querem gastar muito dinheiro mantendo suas casas a menos que seja absolutamente necessário (como a instalação de um novo telhado). As duas principais razões são (1) eles não querem o inconveniente e (2) eles não querem gastar o dinheiro já que provavelmente não viverão o suficiente para desfrutar das melhorias.

Como encontrar e comprar propriedades de desconto. Se o falecido tinha um fundo vivo, os procedimentos do tribunal de sucessões geralmente não são necessários. Isso porque os bens do fundo fiduciário vivo podem ser distribuídos de acordo com os termos do fundo fiduciário vivo pelo fiduciário sucessor sem a aprovação do tribunal de sucessões. A economia de tempo e custos é substancial. Aqui estão quatro sugestões para a compra de propriedades do fundo fiduciário vivo rentáveis

Localizar estas propriedades do fundo fiduciário vivo “privadas” que se tornam disponíveis para venda não é fácil. No entanto, um método é recortar os avisos de obituário do jornal local, verificar os registros de propriedade do condado para saber se o falecido possuía imóveis que lhe interessam, e então entrar em contato com os sobreviventes várias semanas após o funeral para saber se eles podem querer vender.

Mas por favor, seja extremamente cortês com os parentes sobreviventes. Não seja grosseiro como o agente imobiliário que telefonou à minha mãe no dia seguinte ao funeral do meu pai para saber se ela queria vender o seu condomínio.

Outra forma de localizar propriedades é ler os avisos legais “Notice to Creditors” ou “Notice of Petition to Administer Estate” publicados em jornais locais. Estes avisos chatos podem ser minas de ouro de propriedade de sucessão.

Indicam que a propriedade está pronta para distribuir os bens do falecido aos herdeiros. Ou talvez esses bens sejam vendidos. Contacte o advogado ou executor testamentário para saber se algum imóvel estará à venda.

Se souber que um imóvel fora da área será vendido, esse imóvel pode ser uma pechincha incrível. A razão é que provavelmente não receberá muita publicidade a menos que esteja listado para venda com um agente imobiliário perto do imóvel. A sua oferta de compra pode ser a única recebida.

Cuidado com os registos das suas pesquisas de imóveis. Os procedimentos de procura muitas vezes levam muitos meses, às vezes anos. Por exemplo, sondar a propriedade de Marilyn Monroe levou 18 anos e custou à sua propriedade mais de $900.000 em honorários legais. Apenas cerca de $100.000 ficaram para serem distribuídos aos herdeiros depois que os advogados e outros requerentes foram pagos.

Sejam sempre extremamente corteses com os herdeiros e advogados que você contactar em relação a possíveis compras de propriedade. Mas seja educadamente persistente para expressar seu interesse, seja como uma residência ou uma compra de investimento.

No entanto, esteja atento a outros potenciais caçadores de pechinchas de propriedade. Por exemplo, há muitos anos atrás eu fiz uma oferta de compra em uma residência de propriedade de aluguel. Minha oferta teve que ser submetida através do advogado da propriedade. Embora o executor testamentário estivesse disposto a aceitar minha oferta, o procurador imobiliário ofereceu mais $1.000, então o executor concordou em vender para o advogado. Escusado será dizer que eu não fiquei contente. Mas prevaleceu a justiça. Antes do advogado de 81 anos completar a sua compra da casa, ele morreu de ataque cardíaco.

As propriedades são normalmente vendidas “como estão”. Isso significa que a propriedade não faz garantias ou representações e não pagará por qualquer reparação. Na maioria dos estados, o executor ou administrador do patrimônio não precisa revelar defeitos da propriedade da herança, mesmo que conhecidos. Caveat emptor — o comprador deve ter cuidado ao comprar a propriedade do testamento.

Estados podem levar financiamento hipotecário para compradores de propriedades. As vendas financiadas pelo imóvel geralmente beneficiam o comprador e o vendedor, especialmente se houver muitos herdeiros.

Por exemplo, quando a mãe viúva da minha mãe morreu há muitos anos, foi difícil para o comprador encontrar um credor hipotecário disposto a financiar a venda da sua grande casa antiga. Felizmente, o executor da hipoteca concordou em devolver uma hipoteca para o comprador, com os pagamentos mensais a serem distribuídos por um banco local para minha mãe e seus seis irmãos. Quando era pequeno, logo aprendi a reconhecer o envelope quando chegou o correio contendo o cheque mensal da minha mãe do banco Kalispell, Mont. Ela estava sempre de bom humor, então.

Sumário. A compra de propriedades pode ser uma grande pechincha. Mas é preciso um esforço extra, porque as vendas de bens imóveis não são como as transacções normais. Os compradores bem sucedidos devem ser flexíveis e dispostos a tolerar os procedimentos incomuns de venda de sucata, muitas vezes envolvendo herdeiros gananciosos.

Mais detalhes estão em meu relatório especial “Como lucrar com a venda de propriedades com sucata e falência”, disponível por $4 de Robert Bruss, 251 Park Rd., Burlingame, CA 94010 ou por cartão de crédito em (800) 736-1736 ou www.bobbruss.com.

Esta história apareceu na página T22 do The Standard-Times em 9 de novembro de 2002.

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