În urmă cu câteva luni, vecinul meu în vârstă a murit. El și răposata sa soție au fost proprietarii inițiali ai casei lor, construită în jurul anului 1960.

Într-o zi, în timp ce treceam cu mașina pe lângă casă, l-am observat pe unul dintre foștii mei studenți la drept imobiliar din facultate, Todd, care stătea cu un prieten în fața casei.

El mi-a explicat că așteptau ca unul dintre moștenitori să treacă pe acolo pentru a le-o arăta ca o posibilă proprietate de investiții sau achiziție de reședință personală. Deși vorbisem cu vecinul peste gardul nostru din spate, pentru că nu intrasem niciodată în casă, l-am întrebat dacă pot să vin și eu. Ei au fost de acord.

Când a sosit unul dintre moștenitori, după ce am fost prezentat ca un „vecin curios”, a spus că pot să-i însoțesc pe potențialii cumpărători. În timp ce inspectam casa, mi-am ținut gura pentru că, la urma urmei, eram un oaspete. Dar era evident că casa fusese neglijată în ultimii ani, cu excepția unui acoperiș nou instalat cu aproximativ un an în urmă.

Deși casa are nevoie de o mulțime de lucrări de reparații, speram ca unul sau ambii potențiali cumpărători să cumpere această „proprietate succesorală” fie pentru ca familia lor să locuiască în ea, fie ca o proprietate de investiții.

După ce moștenitorul nostru foarte prietenos, „ghidul turistic”, a plecat, potențialii cumpărători m-au întrebat ce părere am despre casă. Deoarece se învecinează cu reședința mea și mi-ar plăcea să am oricare dintre familiile lor ca noi vecini, am încercat să fiu încurajator. Dar am subliniat cu politețe problemele potențiale ale cumpărării unei proprietăți succesorale, mai ales că sunt implicați mai mulți moștenitori frați și surori.

Din câte știu, niciunul dintre potențialii cumpărători nu a cumpărat casa, iar aceasta este încă de vânzare.

Ce este o proprietate succesorală? Exemplul de mai sus este o ilustrare clasică a unei proprietăți succesorale. Atunci când un proprietar imobiliar moare, proprietatea sa trece fie prin termenii fiduciei în viață sau testamentului personal către moștenitorii săi, fie, eventual, către o organizație caritabilă desemnată. În cazul în care se utilizează un living trust, se evită costurile și întârzierile legate de succesiune testamentară.

Dacă proprietarul imobilului moare fără testament, atunci averea sa va fi distribuită de către instanța locală de succesiune testamentară în conformitate cu legea de stat privind succesiunea ab intestat către cele mai apropiate rude în viață ale sale. În cazul în care nu se descoperă nicio rudă în viață, atunci proprietatea „eschivează” către stat și este vândută pe bani lichizi, adesea la un preț de chilipir.

Cu toate acestea, înainte ca bunurile unui proprietar decedat să poată fi distribuite moștenitorilor, datoriile defunctului trebuie mai întâi să fie plătite, astfel încât bunurile să poată fi distribuite libere de orice pretenții ale creditorilor. Dacă nu există suficient numerar sau lichidități disponibile pentru a plăti aceste facturi, atunci este posibil ca succesiunea să fie nevoită să vândă activele imobiliare pentru a plăti creditorii.

Câteodată, aceste proprietăți succesorale pot fi chilipiruri incredibile. Cu toate acestea, dacă moștenitorii sunt lacomi și insistă să primească cel mai mare preț, proprietățile succesorale pot fi mult supraevaluate și pot dura o veșnicie pentru a fi vândute.

Când proprietățile succesorale pot fi achiziții profitabile. Fiecare situație de proprietate succesorală este diferită. De obicei, un avocat de succesiune consiliază moștenitorii succesiunii. Mulți moștenitori nu doresc proprietatea defunctului (ca în exemplul de mai sus). Ei vor doar banii. Acesta este momentul în care proprietățile succesorale pot deveni chilipiruri profitabile pentru cumpărători.

Proprietățile succesorale sunt adesea „fixer-uppers”. Proprietarii în vârstă nu doresc, de obicei, să cheltuiască prea mulți bani pentru a-și întreține locuințele decât dacă este absolut necesar (cum ar fi instalarea unui acoperiș nou). Cele două motive principale sunt (1) nu doresc inconvenientele și (2) nu doresc să cheltuiască banii, deoarece probabil nu vor trăi suficient de mult timp pentru a se bucura de îmbunătățiri.

Cum să găsiți și să cumpărați proprietăți succesorale. Dacă persoana decedată a avut un fond în viață, de obicei nu este necesară o procedură judiciară de succesiune. Acest lucru se datorează faptului că activele trustului în viață pot fi distribuite în conformitate cu termenii trustului în viață de către administratorul succesor fără aprobarea instanței succesorale. Economiile de timp și de costuri sunt substanțiale. Iată patru sugestii pentru cumpărarea de proprietăți succesorale profitabile

Localizarea acestor proprietăți „private probate” ale living trustului care devin disponibile pentru vânzare nu este ușoară. Cu toate acestea, o metodă este să tăiați anunțurile necrologice din ziarele locale, să verificați registrele de proprietate din județ pentru a afla dacă defunctul a deținut proprietăți imobiliare care vă interesează și apoi să contactați supraviețuitorii la câteva săptămâni după înmormântare pentru a afla dacă aceștia ar putea dori să vândă.

Dar vă rugăm să fiți extrem de politicoși cu rudele supraviețuitoare. Nu fiți grosolan ca agentul imobiliar care a sunat-o pe mama mea a doua zi după înmormântarea tatălui meu pentru a afla dacă dorea să vândă condominiul lor.

O altă modalitate de a depista proprietățile succesorale este să citiți anunțurile legale „Notice to Creditors” sau „Notice of Petition to Administer Estate” publicate în ziarele locale. Aceste anunțuri plictisitoare pot fi mine de aur pentru proprietățile succesorale.

Ele indică faptul că succesiunea este pregătită să distribuie activele defunctului către moștenitori. Sau poate că acele active vor fi vândute. Contactați avocatul sau executorul succesoral pentru a afla dacă vor fi scoase la vânzare bunuri imobiliare.

Dacă aflați că vor fi vândute bunuri imobiliare din afara zonei, acea proprietate ar putea fi o afacere incredibilă. Motivul este că, probabil, nu va primi prea multă publicitate, cu excepția cazului în care este listată pentru vânzare la un agent imobiliar din apropierea proprietății. Oferta dvs. de cumpărare ar putea fi singura primită.

Conservați o evidență atentă a căutărilor dvs. de proprietăți succesorale. Procedurile de succesiune durează adesea multe luni, uneori ani. De exemplu, validarea succesiunii lui Marilyn Monroe a durat 18 ani și a costat averea acesteia peste 900.000 de dolari în taxe legale. Doar aproximativ 100.000 de dolari au rămas să fie distribuiți moștenitorilor după ce avocații și alți reclamanți au fost plătiți.

Să fiți întotdeauna extrem de amabil cu moștenitorii și avocații pe care îi contactați în legătură cu posibilele achiziții de proprietăți. Dar fiți politicos și insistent pentru a vă exprima interesul, fie ca reședință, fie ca achiziție de investiții.

Cu toate acestea, fiți atenți la alți potențiali vânători de chilipiruri de proprietăți succesorale. De exemplu, cu mulți ani în urmă am făcut o ofertă de cumpărare pentru o reședință de proprietate succesorală. Oferta mea a trebuit să fie depusă prin intermediul avocatului succesiunii. Deși executorul succesoral era dispus să accepte oferta mea, avocatul succesoral a oferit cu 1.000 de dolari mai mult, așa că executorul a fost de acord să vândă în schimb avocatului. Inutil să mai spun că nu am fost mulțumit. Dar justiția a învins. Înainte ca avocatul succesoral, în vârstă de 81 de ani, să finalizeze cumpărarea succesorală a casei, a murit în urma unui atac de cord.

Proprietățile succesorale sunt de obicei vândute „așa cum sunt”. Asta înseamnă că succesiunea nu oferă garanții sau declarații și nu va plăti pentru nicio reparație. În majoritatea statelor, executorul sau administratorul succesoral nu trebuie să dezvăluie defectele proprietății succesorale, chiar dacă sunt cunoscute. Caveat emptor – cumpărătorul trebuie să aibă grijă atunci când cumpără o proprietate succesorală.

Statele pot suporta finanțare ipotecară pentru cumpărătorii de proprietăți. Vânzările cu finanțare succesorală avantajează adesea cumpărătorul și vânzătorul, mai ales dacă există mulți moștenitori.

De exemplu, atunci când văduva mamei mele a murit cu mulți ani în urmă, a fost dificil pentru cumpărător să găsească un creditor ipotecar dispus să finanțeze vânzarea succesorală a casei sale mari și vechi. Din fericire, executorul testamentar a fost de acord să suporte o ipotecă pentru cumpărător, urmând ca plățile lunare să fie distribuite de o bancă locală mamei mele și celor șase frați ai ei. Ca băiețel, am învățat repede să recunosc plicul în care sosea corespondența care conținea cecul lunar al mamei mele de la banca din Kalispell, Mont. Ea era întotdeauna într-o dispoziție deosebit de bună atunci.

Rezumat. Achizițiile de proprietăți succesorale pot fi mari chilipiruri. Dar este nevoie de un efort suplimentar, deoarece vânzările succesorale nu sunt ca tranzacțiile imobiliare obișnuite. Cumpărătorii de succes trebuie să fie flexibili și dispuși să tolereze procedurile neobișnuite de vânzare de succesiune, care implică adesea moștenitori lacomi.

Mai multe detalii se găsesc în raportul meu special „How to Profit from Probate and Bankruptcy Properties”, disponibil pentru 4 dolari de la Robert Bruss, 251 Park Rd., Burlingame, CA 94010 sau prin card de credit la (800) 736-1736 sau www.bobbruss.com.

Această poveste a apărut în pagina T22 a The Standard-Times din 9 noiembrie 2002.

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *