För några månader sedan dog min äldre granne. Han och hans avlidna hustru var de ursprungliga ägarna till deras hus, som byggdes omkring 1960.

En dag när jag körde förbi huset såg jag en av mina tidigare studenter i fastighetsjuridik vid universitetet, Todd, stå tillsammans med en vän framför huset.

Han förklarade att de väntade på att en av arvtagarna skulle komma förbi för att visa upp det för dem som en möjlig investeringsfastighet eller köp av en privatbostad. Även om jag hade pratat med grannen över vårt bakre staket, frågade jag, eftersom jag aldrig hade varit inne i huset, om jag kunde följa med. De gick med på det.

När en av arvtagarna anlände, efter att jag hade presenterats som en ”nyfiken granne”, sa hon att jag kunde följa med de potentiella köparna. När vi inspekterade huset höll jag tyst eftersom jag trots allt var en gäst. Men det var uppenbart att huset hade försummats under de senaste åren, med undantag för ett nytt tak som installerades för ungefär ett år sedan.

Och även om huset behöver mycket reparationsarbete hoppades jag att en eller båda av de potentiella köparna skulle köpa denna ”dödsboegendom”, antingen för att deras familj skulle bo i den eller som en investeringsfastighet.

Efter att vår mycket vänliga ”turnéguide” arvinge hade lämnat oss, frågade de potentiella köparna mig vad jag tyckte om huset. Eftersom det gränsar till min bostad och jag gärna skulle vilja ha någon av deras familjer som mina nya grannar, försökte jag vara uppmuntrande. Men jag påpekade artigt de potentiella problemen med att köpa en dödsboegendom, särskilt eftersom det finns flera syskonarvingar inblandade.

Såvitt jag vet köpte ingen av de potentiella köparna huset, och det är fortfarande till salu.

Vad är en dödsboegendom? Exemplet ovan är en klassisk illustration av en dödsboegendom. När en fastighetsägare avlider övergår fastigheten antingen enligt villkoren i deras levande stiftelse eller personliga testamente till deras arvingar, eller möjligen till en utsedd välgörenhetsorganisation. När en living trust används undviks kostnader och förseningar i samband med bodelning.

Om fastighetsägaren avlider utan testamente, kommer deras egendom att fördelas av den lokala bodelningsdomstolen i enlighet med delstatens lag om intestate succession till deras närmast levande släktingar. När inga levande släktingar upptäcks ”övergår egendomen” till staten och säljs kontant, ofta till ett förmånligt pris.

För att en avliden ägares tillgångar ska kunna delas ut till arvtagarna måste den avlidnes skulder först betalas, så att tillgångarna kan delas ut utan krav från fordringsägare. Om det inte finns tillräckligt med kontanter eller likvida tillgångar för att betala dessa räkningar kan dödsboet bli tvunget att sälja fastighetstillgångar för att betala borgenärerna.

Undertiden kan dessa fastigheter med kvarlåtenskap vara otroliga fynd. Men om arvingarna är giriga och insisterar på att få högsta dollar kan probate properties vara kraftigt överprissatta och ta en evighet att sälja.

När probate properties kan vara lönsamma köp. Varje situation med en konkursboende fastighet är annorlunda. Vanligtvis är det en advokat för dödsboet som ger råd till dödsboets arvingar. Många arvingar vill inte ha den avlidnes egendom (som i exemplet ovan). De vill bara ha pengarna. Det är då som fastigheter i konkursboet kan bli lönsamma fynd för köparna.

Fastigheter i konkursboet är ofta ”fixar-uppers”. Äldre husägare vill vanligtvis inte spendera mycket pengar på att underhålla sina hus om det inte är absolut nödvändigt (t.ex. installera ett nytt tak). De två främsta skälen är (1) att de inte vill ha besväret och (2) att de inte vill spendera pengarna eftersom de förmodligen inte kommer att leva tillräckligt länge för att kunna njuta av förbättringarna.

Hur man hittar och köper fastigheter i konkursboet. Om den avlidne hade en living trust är det vanligen inte nödvändigt med ett förfarande i en probate court. Det beror på att tillgångarna i den levande trusten kan fördelas i enlighet med villkoren i den levande trusten av den efterträdande förvaltaren utan godkännande av probate court. Tids- och kostnadsbesparingarna är betydande. Här är fyra förslag för att köpa lönsamma probate properties

Det är inte lätt att hitta dessa ”private probate” living trust properties som blir tillgängliga för försäljning. En metod är dock att klippa ut lokaltidningarnas dödsannonser, kontrollera länets ägarregister för att ta reda på om den avlidne ägde fastigheter som intresserar dig, och sedan kontakta de efterlevande flera veckor efter begravningen för att ta reda på om de kanske vill sälja.

Men var ytterst tillmötesgående mot de efterlevande släktingarna. Var inte oförskämd som fastighetsmäklaren som ringde min mor dagen efter min fars begravning för att höra om hon ville sälja deras bostadsrätt.

Ett annat sätt att spåra upp fastigheter som är föremål för bodelning är att läsa de juridiska meddelanden ”Notice to Creditors” eller ”Notice of Petition to Administer Estate” som publiceras i lokaltidningarna. Dessa tråkiga meddelanden kan vara guldgruvor för fastigheter med kvarlåtenskap.

De indikerar att dödsboet är redo att fördela den avlidnes tillgångar till arvtagarna. Eller kanske kommer dessa tillgångar att säljas. Kontakta advokaten eller bodelningsförrättaren för att ta reda på om någon fastighet kommer att vara till salu.

Om du får reda på att en fastighet utanför området kommer att säljas kan den fastigheten vara ett otroligt bra fynd. Anledningen är att den förmodligen inte kommer att få mycket publicitet om den inte är listad till salu hos en fastighetsmäklare i närheten av fastigheten. Ditt köpeerbjudande kan vara det enda som tas emot.

Förvara noggranna register över dina sökningar efter fastigheter i konkursboet. Probate-förfaranden tar ofta många månader, ibland år, i anspråk. Till exempel tog det 18 år att pröva Marilyn Monroes dödsbo och kostade hennes dödsbo över 900 000 dollar i rättegångskostnader. Endast cirka 100 000 dollar återstod att fördela till arvingarna efter att advokater och andra fordringsägare hade betalats.

Var alltid ytterst tillmötesgående mot de arvingar och advokater du kontaktar angående eventuella fastighetsköp. Men var artigt ihärdig när du uttrycker ditt intresse, antingen som bostad eller investeringsköp.

Hur som helst ska du se upp för andra potentiella fyndjägare av egendom i kvarlåtenskap. För många år sedan lade jag till exempel ett köpeerbjudande på en bostad i en konkursboende fastighet. Mitt erbjudande var tvunget att lämnas in genom dödsboets advokat. Även om bodelningsförrättaren var villig att acceptera mitt bud erbjöd bodelningsförrättaren 1 000 dollar mer, så bodelningsförrättaren gick med på att sälja till advokaten i stället. Det är onödigt att säga att jag inte var nöjd. Men rättvisan segrade. Innan den 81-årige bodelningsförrättaren slutförde sitt köp av huset i samband med bodelningen avled han av en hjärtattack.

Bodelningsfastigheter säljs vanligen ”i befintligt skick”. Det innebär att dödsboet inte lämnar några garantier eller utfästelser och inte kommer att betala för några reparationer. I de flesta stater behöver dödsboets exekutor eller förvaltare inte avslöja defekter i en probatfastighet, även om de är kända. Caveat emptor — köparen ska vara på sin vakt när han eller hon köper egendom i konkursboet.

Staterna kan bära hypoteksfinansiering för fastighetsköpare. Bodelningsfinansierade försäljningar gynnar ofta köpare och säljare, särskilt om det finns många arvingar.

Till exempel, när min mammas änkemamma dog för många år sedan, var det svårt för köparen att hitta en hypotekslåntagare som var villig att finansiera bodelningsförsäljningen av hennes stora gamla hus. Lyckligtvis gick bodelningsförrättaren med på att föra tillbaka ett hypotekslån för köparen, där månadsbetalningarna skulle delas ut av en lokal bank till min mor och hennes sex syskon. Som liten pojke lärde jag mig snart att känna igen kuvertet när posten kom med min mammas månadscheck från banken i Kalispell, Mont. Hon var alltid på särskilt gott humör då.

Sammanfattning. Köp av kvarlåtenskap kan vara bra fynd. Men det kräver extra ansträngning eftersom försäljning av probatfastigheter inte är som vanliga fastighetstransaktioner. Framgångsrika köpare måste vara flexibla och villiga att tolerera de ovanliga förfarandena för försäljning i samband med bodelning, som ofta involverar giriga arvingar.

Mer detaljer finns i min specialrapport ”How to Profit from Probate and Bankruptcy Properties”, som kan beställas för 4 dollar från Robert Bruss, 251 Park Rd., Burlingame, CA 94010, eller med kreditkort på (800) 736-1736 eller www.bobbruss.com.

Denna berättelse publicerades på sidan T22 i The Standard-Times den 9 november 2002.

Lämna ett svar

Din e-postadress kommer inte publiceras. Obligatoriska fält är märkta *