Vor einigen Monaten starb mein älterer Nachbar. Er und seine verstorbene Frau waren die ursprünglichen Eigentümer ihres um 1960 erbauten Hauses.

Als ich eines Tages an dem Haus vorbeifuhr, bemerkte ich, dass einer meiner ehemaligen College-Studenten für Immobilienrecht, Todd, mit einem Freund vor dem Haus stand.

Er erklärte, dass sie darauf warteten, dass einer der Erben vorbeikam, um ihnen das Haus als mögliche Anlageimmobilie oder als persönlichen Wohnsitz zu zeigen. Obwohl ich mit dem Nachbarn über unseren Zaun hinweg gesprochen hatte, fragte ich, ob ich mitkommen dürfe, da ich noch nie im Haus gewesen war. Sie stimmten zu.

Als eine der Erben eintraf und mich als „neugierigen Nachbarn“ vorstellte, sagte sie, ich könne die potenziellen Käufer begleiten. Als wir das Haus besichtigten, hielt ich den Mund, denn schließlich war ich ja ein Gast. Aber es war offensichtlich, dass das Haus in den letzten Jahren vernachlässigt worden war, abgesehen von einem neuen Dach, das vor etwa einem Jahr installiert worden war.

Obwohl das Haus viele Reparaturarbeiten benötigt, hoffte ich, dass einer oder beide der potenziellen Käufer diese „Nachlassimmobilie“ entweder für ihre Familie zum Wohnen oder als Anlageobjekt erwerben würden.

Nachdem unser sehr freundlicher „Reiseleiter“-Erbe gegangen war, fragten mich die potenziellen Käufer, was ich von dem Haus hielt. Da es an meinen Wohnsitz angrenzt und ich gerne eine der beiden Familien als meine neuen Nachbarn hätte, versuchte ich, sie zu ermutigen. Aber ich wies höflich auf die potenziellen Probleme hin, die mit dem Kauf einer Nachlassimmobilie verbunden sind, zumal mehrere Geschwister als Erben beteiligt sind.

Soweit ich weiß, hat keiner der potenziellen Käufer das Haus gekauft, und es steht immer noch zum Verkauf.

Was ist eine Nachlassimmobilie? Das obige Beispiel ist ein klassisches Beispiel für eine Nachlassimmobilie. Wenn ein Immobilieneigentümer stirbt, geht sein Eigentum entweder gemäß den Bestimmungen seiner Treuhandgesellschaft oder seines persönlichen Testaments an seine Erben oder möglicherweise an eine bestimmte Wohltätigkeitsorganisation über. Wenn eine Treuhandgesellschaft verwendet wird, werden Nachlasskosten und -verzögerungen vermieden.

Steht der Immobilieneigentümer ohne Testament, so wird sein Nachlass vom örtlichen Nachlassgericht gemäß dem staatlichen Erbrecht an die nächsten lebenden Verwandten verteilt. Werden keine lebenden Verwandten ausfindig gemacht, fällt der Nachlass an den Staat und wird gegen Bargeld verkauft, oft zu einem günstigen Preis.

Bevor jedoch das Vermögen eines verstorbenen Eigentümers an die Erben verteilt werden kann, müssen zunächst die Schulden des Verstorbenen beglichen werden, damit das Vermögen frei von Gläubigerforderungen verteilt werden kann. Wenn nicht genügend Bargeld oder liquide Mittel vorhanden sind, um diese Rechnungen zu begleichen, muss der Nachlass möglicherweise Immobilien verkaufen, um die Gläubiger zu bezahlen.

Manchmal können diese Nachlassimmobilien unglaubliche Schnäppchen sein. Wenn die Erben jedoch gierig sind und darauf bestehen, den Höchstpreis zu erhalten, können Nachlassimmobilien völlig überteuert sein und es kann ewig dauern, bis sie verkauft werden.

Wann können Nachlassimmobilien profitable Käufe sein. Jede Nachlassimmobilie ist anders gelagert. In der Regel berät ein Nachlassanwalt die Erben. Viele Erben wollen die Immobilie des Verstorbenen nicht (wie im obigen Beispiel). Sie wollen nur das Geld. In diesem Fall können Nachlassimmobilien zu lukrativen Schnäppchen für Käufer werden.

Nachlassimmobilien sind oft „Ausbesserungsobjekte“. Ältere Hausbesitzer wollen in der Regel nicht viel Geld für die Instandhaltung ihrer Häuser ausgeben, es sei denn, es ist absolut notwendig (z. B. ein neues Dach). Die beiden Hauptgründe dafür sind: (1) Sie wollen die Unannehmlichkeiten vermeiden und (2) sie wollen das Geld nicht ausgeben, da sie wahrscheinlich nicht mehr lange genug leben werden, um die Verbesserungen zu genießen.

Wie man Nachlassimmobilien findet und kauft. Wenn der Verstorbene einen Living Trust hatte, ist ein Nachlassverfahren in der Regel nicht notwendig. Denn das Vermögen der Treuhandgesellschaft kann gemäß den Bedingungen der Treuhandgesellschaft vom Nachfolgetreuhänder ohne Zustimmung des Nachlassgerichts verteilt werden. Die Zeit- und Kostenersparnis ist erheblich. Hier sind vier Vorschläge für den Kauf rentabler Nachlassimmobilien

Es ist nicht einfach, diese zum Verkauf stehenden „privaten Nachlassimmobilien“ aufzuspüren. Eine Methode besteht darin, die Todesanzeigen in den örtlichen Zeitungen auszuschneiden, die Eigentumsregister des Bezirks zu überprüfen, um herauszufinden, ob der Verstorbene Immobilien besaß, die für Sie von Interesse sind, und dann einige Wochen nach der Beerdigung mit den Hinterbliebenen Kontakt aufzunehmen, um zu erfahren, ob sie vielleicht verkaufen möchten.

Sein Sie aber bitte äußerst höflich zu den Hinterbliebenen. Seien Sie nicht so grob wie der Immobilienmakler, der meine Mutter am Tag nach der Beerdigung meines Vaters anrief, um zu erfahren, ob sie ihre Eigentumswohnung verkaufen möchte.

Eine andere Möglichkeit, Nachlassimmobilien ausfindig zu machen, besteht darin, die in den Lokalzeitungen veröffentlichten „Notice to Creditors“ oder „Notice of Petition to Administer Estate“ zu lesen. Diese langweiligen Bekanntmachungen können Goldminen für Nachlassimmobilien sein.

Sie zeigen an, dass der Nachlass bereit ist, das Vermögen des Verstorbenen an die Erben zu verteilen. Vielleicht werden diese Vermögenswerte auch verkauft. Wenden Sie sich an den Anwalt oder den Nachlassverwalter, um zu erfahren, ob eine Immobilie zum Verkauf steht.

Wenn Sie erfahren, dass eine Immobilie außerhalb der Region verkauft wird, könnte diese ein unglaubliches Schnäppchen sein. Der Grund dafür ist, dass sie wahrscheinlich nicht viel Werbung erhalten wird, es sei denn, sie wird bei einem Makler in der Nähe der Immobilie zum Verkauf angeboten. Ihr Kaufangebot könnte das einzige sein, das Sie erhalten.

Sorgen Sie für sorgfältige Aufzeichnungen über Ihre Nachlassimmobiliensuche. Nachlassverfahren dauern oft viele Monate, manchmal sogar Jahre. So dauerte beispielsweise die Abwicklung des Nachlasses von Marilyn Monroe 18 Jahre und kostete ihren Nachlass über 900.000 $ an Anwaltskosten. Nachdem die Anwälte und andere Kläger bezahlt worden waren, blieben nur noch etwa 100.000 Dollar übrig, die an die Erben verteilt werden konnten.

Sein Sie immer äußerst höflich zu den Erben und Anwälten, die Sie wegen möglicher Immobilienkäufe kontaktieren. Aber seien Sie höflich und hartnäckig, um Ihr Interesse zu bekunden, entweder als Wohnsitz oder als Investition.

Achten Sie jedoch auf andere potenzielle Schnäppchenjäger bei Nachlassimmobilien. Vor vielen Jahren habe ich zum Beispiel ein Kaufangebot für eine Nachlassimmobilie abgegeben. Mein Angebot musste über den Anwalt des Nachlasses eingereicht werden. Obwohl der Nachlassverwalter bereit war, mein Angebot anzunehmen, bot der Nachlassanwalt 1.000 Dollar mehr, so dass der Nachlassverwalter zustimmte, stattdessen an den Anwalt zu verkaufen. Unnötig zu sagen, dass ich nicht glücklich war. Aber die Gerechtigkeit hat gesiegt. Bevor der 81-jährige Nachlassanwalt den Kauf des Hauses abschließen konnte, starb er an einem Herzinfarkt.

Nachlassimmobilien werden in der Regel „wie besehen“ verkauft. Das bedeutet, dass der Nachlass keine Garantien oder Zusicherungen macht und auch nicht für Reparaturen aufkommt. In den meisten Staaten muss der Testamentsvollstrecker oder Verwalter Mängel an Nachlassimmobilien nicht offenlegen, selbst wenn sie bekannt sind. Caveat emptor – Vorsicht beim Kauf von Nachlassimmobilien.

Staaten können Hypothekenfinanzierungen für Immobilienkäufer übernehmen. Nachlassfinanzierte Verkäufe sind oft für Käufer und Verkäufer von Vorteil, vor allem, wenn es viele Erben gibt.

Als beispielsweise die verwitwete Mutter meiner Mutter vor vielen Jahren starb, war es für den Käufer schwierig, einen Hypothekarkreditgeber zu finden, der bereit war, den Nachlassverkauf ihres großen alten Hauses zu finanzieren. Glücklicherweise erklärte sich der Nachlassverwalter bereit, eine Hypothek für den Käufer zu übernehmen, wobei die monatlichen Raten von einer örtlichen Bank an meine Mutter und ihre sechs Geschwister ausgezahlt werden sollten. Als kleiner Junge lernte ich bald, den Umschlag zu erkennen, wenn die Post mit dem monatlichen Scheck meiner Mutter von der Bank in Kalispell, Montana, eintraf. Sie war dann immer besonders gut gelaunt.

Zusammenfassung. Der Kauf von Nachlassimmobilien kann ein echtes Schnäppchen sein. Aber es erfordert zusätzliche Anstrengungen, denn Nachlassverkäufe sind nicht wie gewöhnliche Immobilientransaktionen. Erfolgreiche Käufer müssen flexibel und bereit sein, die ungewöhnlichen Nachlassverkaufsverfahren zu tolerieren, an denen oft gierige Erben beteiligt sind.

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Dieser Artikel erschien auf Seite T22 der Standard-Times am 9. November 2002.

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